FUNDAMENTO PROCESSUAL DOS EMBARGOS DE TERCEIRO.

Tratando-se de caso em que foi determinada a reintegração de posse contra uma pessoa que nunca foi parte no processo de reintegração de posse, serão cabíveis Embargos de Terceiro mesmo que o mandado de imissão na posse tenha sido expedido nos autos do processo em que já haja sentença transitada em julgado.  

Bem assim, a coisa julgada não é capaz de atingir terceiro, em consonância com a Constituição Federal, o Código de Processo Civil, prevê, na primeira parte do artigo 472, que “a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não beneficiando, nem prejudicando terceiros.” A jurisprudência decide no mesmo sentido:

PROCESSUAL CIVIL - EFICÁCIA DA COISA JULGADA CONTRA TERCEIRO ADQUIRENTE - ART. 472 DO CPC.

I - A coisa julgada torna imutável e indiscutível a sentença, não mais sujeita a recurso ordinário ou extraordinário e vincula apenas as partes da respectiva relação jurídica. O terceiro adquirente de imóvel, a título oneroso e de boa-fé não é alcançável por decisão em processo de que não fora parte, ineficaz, quanto a este a decisão.

II - Recurso Especial conhecido e provido.

(REsp 158.097/RJ, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/1998, DJ 15/03/1999, p. 217, REPDJ 10/05/1999, p. 167)

Logo, não há como argumentar que, tendo havido trânsito em julgado, não haveria mais o que fazer. Pois, em relação ao terceiro prejudicado, o próprio Código de Processo Civil acode com um remédio processual eficaz e que resplandece a própria essência dos direitos fundamentais consagrados em nossa Constituição Federal, vejamos:

Código de Processo Civil

CAPÍTULO X

DOS EMBARGOS DE TERCEIRO

Art. 1.046. Quem, não sendo parte no processo, sofrer turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial, em casos como o de penhora, depósito, arresto, seqüestro, alienação judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha, poderá requerer lhe sejam manutenidos ou restituídos por meio de embargos.

§ 1^o Os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor.

§ 2^o Equipara-se a terceiro a parte que, posto figure no processo, defende bens que, pelo título de sua aquisição ou pela qualidade em que os possuir, não podem ser atingidos pela apreensão judicial.

§ 3^o Considera-se também terceiro o cônjuge quando defende a posse de bens dotais, próprios, reservados ou de sua meação.

Art. 1.047. Admitem-se ainda embargos de terceiro:

I - para a defesa da posse, quando, nas ações de divisão ou de demarcação, for o imóvel sujeito a atos materiais, preparatórios ou definitivos, da partilha ou da fixação de rumos;

II - para o credor com garantia real obstar alienação judicial do objeto da hipoteca, penhor ou anticrese.

Art. 1.048. Os embargos podem ser opostos a qualquer tempo no processo de conhecimento enquanto não transitada em julgado a sentença, e, no processo de execução, até 5 (cinco) dias depois da arrematação, adjudicação ou remição, mas sempre antes da assinatura da respectiva carta.

Art. 1.049. Os embargos serão distribuídos por dependência e correrão em autos distintos perante o mesmo juiz que ordenou a apreensão.

Art. 1.050. O embargante, em petição elaborada com observância do disposto no art. 282, fará a prova sumária de sua posse e a qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas.

§ 1^o É facultada a prova da posse em audiência preliminar designada pelo juiz.

§ 2^o O possuidor direto pode alegar, com a sua posse, domínio alheio.

§ 3^o A citação será pessoal, se o embargado não tiver procurador constituído nos autos da ação principal.

Art. 1.051. Julgando suficientemente provada a posse, o juiz deferirá liminarmente os embargos e ordenará a expedição de mandado de manutenção ou de restituição em favor do embargante, que só receberá os bens depois de prestar caução de os devolver com seus rendimentos, caso sejam afinal declarados improcedentes.

Art. 1.052. Quando os embargos versarem sobre todos os bens, determinará o juiz a suspensão do curso do processo principal; versando sobre alguns deles, prosseguirá o processo principal somente quanto aos bens não embargados.

Art. 1.053. Os embargos poderão ser contestados no prazo de 10 (dez) dias, findo o qual proceder-se-á de acordo com o disposto no art. 803.

 

Aplicando o direito ao caso, poderia surgir a pergunta sobre e possibilidade de oposição de Embargos de Terceiro contra mandado expedido em ação possessória, respondemos positivamente, na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: 

EMBARGOS DE TERCEIRO. Ação possessória.

Cabem embargos de terceiro propostos por quem é atingido na sua posse pelo cumprimento de mandado expedido em ação possessória para a qual o embargante não foi citado. Art. 1.046 do CPC.

Recurso conhecido e provido.

(REsp 182.189/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/1998, DJ 01/02/1999, p. 210)

LEGITIMIDADE PARA OPOR EMBARGOS DE TERCEIRO.

A legitimidade para opor embargos de terceiro, nos termos do artigo 1.046 do Código de Processo Civil, possui aquele que, sem ser parte em um processo, é esbulhado ou turbado na posse de seus bens.

Portanto, deve restar provado na petição inicial que o Embargante não é parte no processo que por força do qual houve esbulho ou turbação na posse do Embargante.

Há legitimidade do Embargante e possibilidade jurídica na oposição dos Embargos de terceiro, mesmo havendo coisa julgada. Temos a remansosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a respeito: 

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. REINTEGRAÇÃO. DESCONHECIMENTO DO PROCESSO E DO ATO DE IMISSÃO. DEFESA DA POSSE. NÃO SUBMISSÃO AO PRAZO DO ART. 1.048 DO CPC.  AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 282 DO STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.

(...)

3. Estando alheio ao processo e aos atos de reintegração de posse, o terceiro pode defender sua posse sem estar submetido ao prazo constante do art. 1.048 do Código de Processo Civil.

4. É pressuposto para a configuração da divergência jurisprudencial a existência de similitude fática entre os acórdãos confrontados.

5. Recurso especial não-conhecido.

(REsp 723.950/PR, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2009, DJe 02/02/2010)

 

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECISÃO COM TRÂNSITO EM JULGADO. EMBARGOS DE TERCEIRO. OPOSIÇÃO. POSSIBILIDADE.

- O trânsito em julgado de decisão proferida em ação de reintegração de posse não obsta a oposição de embargos de terceiro.

- Recurso especial a que se dá provimento.

(REsp 341.394/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2001, DJ 18/02/2002, p. 424) 

 

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. Aquele que, não sendo parte na ação de reintegração, está sob a ameaça de sofrer-lhe os efeitos, pode se valer dos embargos de terceiro. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 176.371/SP, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/09/2001, DJ 22/10/2001, p. 317) 

 

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. EMBARGOS DE TERCEIRO. TEMPESTIVIDADE. COISA JULGADA. PRECEDENTES DA CORTE.

1. Já decidiu a Corte que o trânsito em julgado de sentença adotada em ação de reintegração de posse não impede o ajuizamento dos embargos de terceiro, cabíveis, assim, contra o mandado reintegratório, presente o fato de não estar cumprida a liminar antes deferida.

2. O dissídio está afastado diante da Súmula n° 83 da Corte.

3. Recurso especial não conhecido.

(REsp 260.002/ES, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/03/2001, DJ 04/06/2001, p. 173) 

 

EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO. REINTEGRATORIA. O TRANSITO EM JULGADO DE SENTENÇA ADOTADA EM REINTEGRATORIA DE POSSE NÃO SE CONSTITUI OBICE AOS EMBARGOS DE TERCEIRO.

(REsp 4.004/MT, Rel. Ministro FONTES DE ALENCAR, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/1996, DJ 29/10/1996, p. 41649) 

 

PROCESSUAL CIVIL - EMBARGOS DE TERCEIRO EM AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - OFERECIMENTO APOS TRANSITO EM JULGADO DA SENTENÇA PROFERIDA NO PROCESSO DE CONHECIMENTO - ADMISSIBILIDADE.

I - E PARTE LEGITIMA PARA PROPOR EMBARGOS DE TERCEIRO E DETENTOR DE RELAÇÃO MATERIAL, COMO INQUILINO, SUBLOCATARIO OU COMODATARIO, NÃO CHAMADO PARA INTEGRAR A RELAÇÃO PROCESSUAL, EM AÇÃO REINTEGRATORIA, QUE SOFRER TURBAÇÃO OU ESBULHO, DESINFLUENTE TENHA HAVIDO O TRANSITO EM JULGADO NA POSSESSORIA.

II - INTELIGENCIA DO ART. 1.046, DO CP. PRECEDENTES DO STJ E STF.

III - RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

(REsp 70.598/ES, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/1996, DJ 01/07/1996, p. 24049) 

A posse exercida pelo Embargante também deve restar provada documentalmente, ainda que por indícios a serem confirmados por testemunhas, cujo rol deve ser explicitado já na petição inicial.

A simples ameaça de turbação ou esbulho contra terceiro já justifica a oposição de embargos de terceiro, o próprio Superior Tribunal de Justiça ratifica nossa conclusão:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO PREVENTIVO. ART. 1.046, DO CPC. AMEAÇA. CABIMENTO.

1. Os embargos de terceiro voltam-se contra a moléstia judicial à posse, que se configura com a turbação, o esbulho e a simples ameaça de turbação ou esbulho.

2. A tutela inibitória é passível de ser engendrada nas hipóteses em que o terceiro opôs os embargos após ter os bens de sua propriedade relacionados à penhora pelo Sr. oficial de justiça em ação de execução fiscal.

3. É cediço na Corte que os embargos de terceiro são cabíveis de forma preventiva, quando o terceiro estiver na ameaça iminente de apreensão judicial do bem de sua propriedade. Precedentes: REsp 751513/RJ, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 21/08/2006 Resp. n° 1.702/CE, Relator o Ministro Eduardo Ribeiro, DJ de 9/4/90; REsp n° 389.854/PR, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo, DJ de 19/12/02.

4. A ameaça de lesão encerra o interesse de agir no ajuizamento preventivo dos embargos de terceiro, máxime à luz da cláusula pétrea da inafastabilidade, no sentido de que nenhuma lesão ou ameaça de lesão escapará à apreciação do judiciário (art. 5º, inciso XXXV, da CF).

5. Recurso especial desprovido.

(REsp 1019314/RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02/03/2010, DJe 16/03/2010) 

 

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AMEAÇA. AJUIZAMENTO PREVENTIVO. POSSIBILIDADE. EFETIVA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. DESNECESSIDADE. ART. 1.046, CPC. EXEGESE. PRECEDENTE. DOUTRINA. RECURSO DESACOLHIDO.

- Os embargos de terceiro são admissíveis não apenas quando tenha ocorrido a efetiva constrição, mas também preventivamente. A simples ameaça de turbação ou esbulho pode ensejar a oposição dos embargos.

(REsp 389.854/PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2002, DJ 19/12/2002, p. 367)

CABIMENTO DE EMBARGOS DE TERCEIRO EM SEDE DE JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.

A possibilidade de opor Embargos de Terceiro em sede de Juizado Especial Cível já fica clara quando conhecemos o fundamento constitucional deste instituto processual, no entanto, para não deixar dúvidas, citamos o ENUNCIADO 155 do Fórum Nacional de Juizados Especiais (FONAJE):

“Admitem-se embargos de terceiro, no sistema dos juizados, mesmo pelas pessoas excluídas pelo parágrafo primeiro do art. 8 da lei 9.099/95.”

 

Fundamentação legal e doutrinária do direito de Adjudicação Compulsória.

A previsão de adjudicação compulsória nasce no contexto de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que o promitente comprador paga o preço, mas, mesmo assim, não é lavrada a escritura de compra e venda de imóvel. Nas palavras de Pedro Elias Avvad, nesses casos:

“a compra e venda se fará através de um procedimento judicial denominado adjudicação compulsória, que possibilita a execução coativa do contrato definitivo, ou seja, a obrigação de contratar.” (AVVAD, Pedro Elias, Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. 3. ed., rev. e ampl. Rio de Janeiro: 2012. p. 475) 

A primeira base legal de regramento da adjudicação compulsória foi o longínquo Decreto-Lei nº 58/1937, através de seus artigos, 15, 16 e 17:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.

§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. 

§ 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação.

§ 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste (sic) artigo caberá o recurso de agravo de petição.

§ 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste (sic) artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos.

Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.

Parágrafo único. Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo este (sic) pelas despesas judiciais e custas do depósito.

 

As lides foram, ao longo dos anos, sendo apresentadas ao Poder Judiciário e com o passar do tempo o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 239, segundo a qual: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” (Súmula 239, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/06/2000, DJ 30/08/2000 p. 118)

A partir disso, a doutrina conclui:

“Basta, agora, que o título reúna todas as condições essenciais do contrato de compra e venda e se demonstre a quitação do preço para que o promissário comprador se habilite a adjudicar o imóvel, obtendo, judicialmente a transferência do domínio.” (AVVAD, Pedro Elias, Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. 3. ed., rev. e ampl. Rio de Janeiro: 2012. p. 476)

 

Em um novo passo do legislador brasileiro, o Código Civil de 2002 passou a prevê em seu artigo 1.418 que:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

GRIFOS ACRESCIDOS.

 

Nesta mesma toada, o Código de Processo Civil contempla a previsão processual adequada na qual se insere a prestação jurisdicional apta a dirimir a lide, que vem a estar no artigo 466-B:

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

GRIFOS ACRESCIDOS.

Fundamentação para requerer que o Juiz declare a inexigibilidade de certidões negativas do INSS e da Receita Federal, quando do deferimento da Adjudicação Compulsória contra Pessoa Jurídica.

Deve-se demonstrar que a empresa Ré ostenta qualificações empresariais que atraem a previsão legal de dispensa de certidões negativas, quando da formalização da compra e venda perante o Registro de Imóveis, do que decorre que a adjudicação compulsória do imóvel deva também ser Registrada com a dispensa de certidões de que trata o artigo 257 do Decreto nº 3.048/1999:

Art. 257. Deverá ser exigido documento comprobatório de inexistência de débito relativo às contribuições a que se referem os incisos I, III, IV, V, VI e VII do parágrafo único do art. 195, destinadas à manutenção da seguridade social, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:

I - da empresa:

(...)

b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

(...)

§ 8º Independe da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito:

IV - a transação imobiliária referida na alínea "b" do inciso I do caput, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa.

  

A dispensa de Certidões Negativas também decorre da Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 3, de 2 de Maio de 2007, publicada no DOU de 2.5.2007 Edição Extra, que dispõe sobre a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional e dá outras providências, que, em seu artigo 16, prevê:

Art. 16. Fica dispensada a apresentação de certidão conjunta na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa.

Parágrafo único. A certidão a que se refere este artigo será substituída por declaração, que constará do registro do imóvel, prestada pela pessoa jurídica alienante, sob as penas da lei, de que atende às condições mencionadas no caput, relativamente à atividade exercida, e que o imóvel objeto da transmissão não faz parte de seu ativo permanente.

 

No sentido da dispensa de certidões em caso de adjudicação compulsória vem decidindo a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – carta de adjudicação –apresentação de CND do INSS e da Receita Federal – exigência de absoluta impossibilidade de cumprimento pelo recorrente – excepcionalidade demonstrada - Recurso provido. (Apelação Cível nº 0000004-82.2011.8.26.0315, Relator Des. JOSÉ RENATO NALINI. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo)

 

 

Registro de Imóveis - Dúvida inversa julgada procedente - Negativa de registro de carta de sentença expedida em ação de adjudicação compulsória – Ausência de certidões negativas de débitos previdenciários expedidas pelo INSS e de débitos de tributos e contribuições federais, expedidas pela Secretaria da Receita Federal - Objeto social da alienante – Elementos no sentido de que a coisa não integra o ativo permanente da pessoa jurídica (Portaria Conjunta PGFN/SRF no. 3, de 2 de maio de 2007, art. 16) – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

(Apelação Cível nº 0012889-16.2010.8. 26.0590; Relator: Desembargador Maurício Vidigal; Conselho Superior da Magistratura de São Paulo)

 

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Carta de Adjudicação – Exigência pelo Registrador da apresentação de CND do INSS e da Receita Federal para o registro – título judicial suscetível de qualificação registrária – Providência, todavia, de absoluta impossibilidade de cumprimento pela recorrente – excepcionalidade demonstrada – Dispensa justificada.

(Apelação Cível nº 0021798-28.2011.8.26.0100; Relator Des. JOSÉ RENATO NALINI. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo)

 

 

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – carta de adjudicação –apresentação de CND do INSS e da Receita Federal – exigência de absoluta impossibilidade de cumprimento pelo recorrente – excepcionalidade demonstrada - Recurso provido.

(Apelação Cível nº 0034757-65.2010.8.26.0100; Relator Des. JOSÉ RENATO NALINI. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo)

 

Além das ressalvas legais de apresentação das certidões negativas do INSS e da Receita Federal, vemos que os precedentes também são favoráveis à dispensa das citadas certidões quando a exigência é de impossível cumprimento pelo adjudicante, por estar fora de seu alcance compelir a empresa promitente vendedora a regularizar suas pendências fiscais e previdenciárias a fim de obter certidões negativas. Pensar o contrário seria penalizar a parte mais fraca da relação, o promitente comprador, que por uma culpa que não é sua, é impedido de obter a adjudicação do imóvel pelo qual regularmente pagou. Ou seja, seria consagrar uma total injustiça, o promitente comprador paga e tem o registro da adjudicação impedido, por um agir não muito responsável ou leal da Construtora, que não se regulariza perante o INSS e a Receita Federal, cerceando o exercício justo de um direito.

Nos precedentes citados os relatores estavam atentos a essa questão, inclusive aplicando disposição legal, do artigo 198 da Lei nº 6.015/73, para afastar exigência de impossível cumprimento pelo interessado. Aconselho que o colega advogado leia a íntegra dos julgados.
 

O colega advogado deve ainda provar que os lotes faziam parte do ativo circulante da Empresa promitente vendedora.

 

Locação de bem imóvel, regido pela Lei nº 8.245/1991 – dever de pagar IPTU e legitimidade ativa para propor ação de repetição de indébito.

Sobre locação de imóvel, há uma estipulação bastante comum entre os contratantes, segundo a qual as partes convencionam que o locatário arcará com a despesa de IPTU incidente sobre o imóvel. Esta é uma estipulação possível e legal, precisa ser expressa, porque no silêncio do contrato caberá ao locador o dever de arcar com o supracitado imposto, assim dispõe o artigo 22, VIII, da Lei nº 8.245/1991.

Mas se o locatário, por engano, pagar duas vezes o IPTU de 2012, por exemplo, não poderá, segundo o Superior Tribunal de Justiça, exigir a repetição do indébito, ou seja, do valor que pagou, mas não devia. Na linha de recente precedente do STJ, noticiado no informativo nº 506, somente o proprietário tem legitimidade ativa ad causam para propor ação de repetição de indébito contra o Município, não a possuindo o locatário, inteligência do artigo 123 do Código Tributário Nacional. Assim noticiou o STJ:

DIREITO TRIBUTÁRIO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU. LEGITIMIDADE ATIVA.

Apenas o proprietário do imóvel tem legitimidade ativa para propor ação de repetição de indébito de IPTU. A relação tributária estabelecida entre a Fazenda e o proprietário do imóvel (art. 34 do CTN) prevalece sobre qualquer estipulação contratual que determine que terceiro arcará com o pagamento de IPTU, pois a referida avença não é oponível à Fazenda. Segundo o art. 123 do CTN, convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não modificam a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes. Precedente citado: AgRg no REsp 836.089-SP, DJe 26/4/2011. AgRg no AgRg no AREsp 143.631-RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, julgado em 4/10/2012.

 

Porém, há exceções para este entendimento, no próprio âmbito do STJ, se e quando o carnê de IPTU é emitido em nome do locatário, temos uma particularidade, que aponta para a legitimidade ativa ad causam do locatário para as ações de repetição de indébito, neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO LOCATÁRIO. CARNÊ DO IPTU ENVIADO AO LOCATÁRIO, EM SEU NOME. ATO DA ADMINISTRAÇÃO. QUESTÃO RELEVANTE. OMISSÃO AO ART. 535 DO CPC CARACTERIZADA.

1. O STJ entende que a ausência de manifestação do Tribunal de origem a respeito de matéria relevante para a solução da lide, mesmo com a oposição de embargos declaratórios, importa em violação ao art. 535 do CPC.

2. No caso dos autos, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em ação de repetição de indébito do IPTU, decidiu que o locatário não tem legitimidade ad causam para o ajuizamento da ação.

3. A jurisprudência do STJ entende que o locatário não tem legitimidade ativa para a ação de repetição de indébito tributário do IPTU, uma vez que, à luz do art. 34 do CTN, o "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título", não se admitindo, por outro lado, nos termos do art. 123 do CTN, que convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, possam modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

4. O caso, contudo, traz peculiaridade que não autoriza a aplicação dos precedentes jurisprudenciais do STJ sobre a legitimidade ativa ad causam do locatário. É que os carnês do IPTU foram enviados ao locatário, em seu nome.

5. A modificação do sujeito passivo da obrigação tributária foi realizada por ato da administração tributária, única responsável pelo procedimento do lançamento tributário.

6. Assim colocada a questão, forçoso reconhecer que a peculiaridade de o carnê ter sido enviado para o locatário, em seu nome, tem relevância jurídica suficiente para que o Tribunal de origem se pronunciasse a respeito.

7. O não pronunciamento do Tribunal de origem sobre essa peculiaridade ganha mais relevo se considerados os recentes debates ocorridos no âmbito da Primeira Turma do STJ a respeito da matéria, nos quais ficou assentado que "não se pode negar ao locatário, que efetivamente recolheu a título de imposto um valor indevido, a legitimidade para propor demanda visando a haver a sua restituição.

Tal legitimidade não decorre da sua condição de contribuinte, que não existe, mas da sua condição de credor do valor recolhido, que existe, já que o referido valor saiu indevidamente do seu patrimônio" (REsp 797.293/SP).

8. Agravo regimental não provido. (AgRg no AgRg no REsp 1131379/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2010, DJe 25/03/2010)

Descumprimento de regulamento interno de condomínio quando o morador é apenas locatário – SOLUÇÕES.

Na delicada relação entre condôminos muitas vezes ocorrem infrações ao regramento interno do condomínio.

Se um locatário impede que a administração de condomínio adentre ao apartamento, mesmo tendo a assembleia deliberado que todos os moradores devem autorizar que servidores adentrem os apartamentos e procedam a higienização e limpeza da unidade autônoma, não é o Locador/Proprietário que poderá resolver este problema imediatamente, já que não tem ingerência sobre a posse direta do imóvel, e sim o Locatário.

Consoante a Lei de locação artigo 23, X, o locatário tem o dever de “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”. Já o artigo 9º, II da Lei nº 8.245/1991 prevê que “a locação poderá ser desfeita em decorrência de prática de infração legal”. Logo, o Locador pode despejar o locatário que não cumpre algum regulamento interno que obriga os moradores a permitir a limpeza e higienização de cada unidade autônoma. Atentem que a Lei estabelece que o Locador pode, e não que ele deve, proceder ao despejo.

Já quanto à relação entre a administração do condomínio e o morador que descumpre regulamentos internos, aquele seguramente pleiteará medida judicial de obrigação de fazer, não fazer, ou permitir, mas essa ação há de ser contra o Locatário, na condição de morador, e não contra o Locador, que só tem a posse indireta do imóvel.

É um aspecto claro do contrato de locação de imóvel, o fato de que o proprietário passa a ter a posse indireta do imóvel, o Locatário passa a ter a posse direta. Cumpre perceber, portanto, que o proprietário não pode adentrar o imóvel de modo autoritário. A lei de locação, em seu artigo 23, IX, prevê que o locatário deve “permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27”.

Os problemas de ordem de convivência entre o morador e a administração do condomínio deve ser resolvidos entre eles, o Locador tomando conhecimento do descumprimento, por parte do Locatário, de regras internas pode despejá-lo. Porém, a administração do condomínio não deve esperar pelo Proprietário/Locador para requerer providências judiciais de cunho mandamental.

Desculpem-me pela ausência.

Caros leitores, eu peço desculpa pela ausência, sentida, decerto, muito mais por mim.

Volto hoje com novidades para nossos estudos.

Na minha ausência aqui no blog estive vivendo o direito registral, notarial e imobiliário em seu cotidiano do Ofício de Registro, Tabelionatos e nos Fóruns da Justiça; e respondendo questões práticas, inclusive a alguns leitores.

Certamente, minhas vivências colorirão nossas exposições aqui.