terça-feira, 23 de outubro de 2012

Promessa de compra e venda de imóvel rescisão contratual por pedido do promitente comprador e rescisão pelo descumprimento do prazo de entrega do imóvel – indenizações segundo o STJ


Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, duas situações são bastante comuns: primeiro, o promitente comprador perde sua capacidade de arcar com as prestações do imóvel e rescinde o contrato; segundo, o promitente vendedor descumpre os prazos de entrega do imóvel e, por conta disso, o promitente comprador rescinde o contrato. Lendo o relatório e o voto do Relator dos Embargos de divergência em agravo (EAg) nº 1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012, colhemos posições relevantes do Superior Tribunal de Justiça sobre estas situações.

Do voto do Relator Sidnei Beneti, nos Embargos de divergência em agravo (EAg) nº 1138183/PE, destacamos os seguintes trechos:

Nos Embargos de Divergência em Recurso Especial 59.870⁄SP, Relator o Min. BARROS MONTEIRO, julgado em 10.4.2002, esta Seção decidiu que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas", consignando o voto condutor, ainda, que "a restituição não deve operar-se de modo integral, mas com a dedução de 25% (vinte e cinco por cento), consideradas não só as despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento, mas também a circunstância de que, no caso, foi a autora quem teve a iniciativa de romper o pactuado".

Este é o precedente que fundamenta toda a jurisprudência posterior sobre o tema da Corte.

(...)

6.- Ocorre que, a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "a rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promissário-comprador deixa de pagar as prestações e continua na posse do imóvel, enseja ao promissário-vendedor o direito à indenização pela posse do imóvel" (REsp 590.209⁄RS, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJ 6.12.2004).

Ainda nesse sentido: REsp 688.521⁄DF, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJ 28.4.2008; AgRg no AgRg no REsp 982.176⁄MG, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 3.3.2008; REsp 416.338⁄RJ, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ 2.6.2003; REsp 489.057⁄PR, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, DJ 24.11.2003; REsp 400.336⁄SP, Rel. Min. NANCI ANDRIGHI, DJ 14.10.2002; entre outros.

(...)

8.- Realmente firmou-se o entendimento de que é possível ao comprador a alegação de insuportabilidade das prestações e a devolução dos respectivos valores, todavia, deve ser lembrado que é defesa a sujeição do efeito do negócio jurídico ao puro arbítrio de uma das partes (Art. 122 do Código Civil). Por essa razão há o percentual de retenção.

O percentual de retenção tem caráter indenizatório e cominatório. E não há diferenciação entre a utilização ou não do bem ante o descumprimento contratual. A eventual ocupação do imóvel não influi nas "despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (EREsp 59.870⁄SP).

(...)

Assim, certamente, a construtora vendedora encontra-se cumprindo com o que foi pactuado, isto é, segue o cronograma de obras para entrega na data prevista contratualmente, claro, já de ciência do comprador. Se assim não fosse, o vendedor estaria descumprindo a avença e o comprador poderia denunciar o contrato requerendo a devolução integral dos valores pagos (vide REsp 1.129.881⁄RJ, Rel. Min. MASSAMI UYEDA, DJe 19.12.2011).

(...)

10.- Não há, portanto, motivo para penalizar a parte que está cumprindo com a obrigação assumida, pelo simples fato do imóvel não ter sido ocupado. O descumprimento contratual deve ser evitado e a retenção de 25% pela vendedora do que foi pago pelo comprador cumpre bem com o papel indenizatório e cominatório. Contrario sensu, a redução do percentual, nesses casos, pode servir de incentivo à desistência de compradores incautos antes da entrega do imóvel.

Já o comprador que ocupa o imóvel, somente terá de pagar indenização pelo uso a partir do momento que não cumpre com a obrigação assumida, isto é, o pagamento das prestações.

11.- Ante tais lineamentos, tem-se que deve haver a continuidade da adoção do percentual fixo de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega⁄ocupação da unidade imobiliária.

sexta-feira, 19 de outubro de 2012

Requisito de cunho jurisprudencial para decretação de indisponibilidade de bens do devedor prevista no art. 185-A do CTN – precedente do STJ.


Vamos tratar de uma forma muito específica de decretação de indisponibilidade de bens imóveis, que é aquela decretada no curso de uma ação de execução fiscal e que está prevista no Código Tributário Nacional (CTN). A escolha da especificidade do tema partiu de uma leitura que fiz de um interessante acórdão do Superior Tribunal de Justiça publicado no começo do mês passado (AgRg no Ag 1429330/BA, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 22/08/2012, DJe 03/09/2012).

Nos termos do artigo 185-A do Código Tributário Nacional:

"Art. 185-A. Na hipótese de o devedor tributário, devidamente citado, não pagar nem apresentar bens à penhora no prazo legal e não forem encontrados bens penhoráveis, o juiz determinará a indisponibilidade de seus bens e direitos, comunicando a decisão, preferencialmente por meio eletrônico, aos órgãos e entidades que promovem registros de transferência de bens, especialmente ao registro público de imóveis e às autoridades supervisoras do mercado bancário e do mercado de capitais, a fim de que, no âmbito de suas atribuições, façam cumprir a ordem judicial"

Esta decretação de indisponibilidade de bens imóveis adveio com a Lei Complementar 118/2005 e segundo o STJ:

a referida prerrogativa da Fazenda Pública (requerimento de indisponibilidade de bens) pressupõe a comprovação do esgotamento das diligências para localização de bens do devedor (AgRg no REsp 1.230.835/MG, Segunda Turma, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJe 30.9.2011; AgRg no Ag 1.164.948/SP, Segunda Turma, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 2.2.2011; AgRg no REsp 1.125.983/BA, Segunda Turma, Rel. Ministro  Humberto Martins, DJe 5.10.2009).”

(Cf. : AgRg no Ag 1429330/BA, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 22/08/2012, DJe 03/09/2012).

Ou seja, não pode a indisponibilidade de bens ser decretada antes que se ultimem as diligências para localização de bens do devedor, é isso que chamamos requisito especial, o qual surgiu pela interpretação do STJ ao artigo 185-A do CTN. O CTN fala que a indisponibilidade será determinada se não forem encontrados bens penhoráveis, o STJ vai além e requer o esgotamento das diligências para localização de bens penhoráveis.

O próprio STJ esclarece que o esgotamento das diligências de bens do devedor vem a ser:

“o uso dos meios ordinários que possibilitam o encontro de bens e direitos de titularidade da parte executada, como, por exemplo, o acionamento do sistema Bacen Jud e a expedição de ofícios aos registros públicos de bens para que informem se há patrimônio em nome do devedor. Por outro lado, não se pode exigir que a Fazenda Pública realize busca em todos os registros de imóveis do País. A razoabilidade impõe que tal providência seja adotada no cartório do domicílio do executado.”

(Cf.: AgRg no Ag 1429330/BA, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 22/08/2012, DJe 03/09/2012).

Convém trazermos à baila os parágrafos 1º e 2º do artigo 185-A do CTN:

§ 1o A indisponibilidade de que trata o caput deste artigo limitar-se-á ao valor total exigível, devendo o juiz determinar o imediato levantamento da indisponibilidade dos bens ou valores que excederem esse limite.

§ 2o Os órgãos e entidades aos quais se fizer a comunicação de que trata o caput deste artigo enviarão imediatamente ao juízo a relação discriminada dos bens e direitos cuja indisponibilidade houverem promovido.

Quanto à indisponibilidade de bens imóveis, circunscrevendo o tema ao objeto de nossos estudos, na prática ocorre o seguinte: o devedor é citado, não oferece bens à penhora e as diligências empregadas a fim de encontrar bens penhoráveis não têm êxito. Então, a Fazenda Pública requer a decretação de indisponibilidade dos bens do devedor, o Juiz defere e comunica sua decisão aos Registros de Imóveis. Parênteses: entendemos que o Juiz pode decretar a indisponibilidade de ofício desde que verifique a existência dos requisitos do art. 185-A do CTN, e claro que entenda que nos autos há provas do esgotamento das diligências para localização de bens do devedor.
No âmbito do Registro de Imóveis, Luiz Guilherme Loureiro ensina-nos:

“os registradores devem manter o denominado “Livro de Registro das Indisponibilidades”, destinado ao registro dos ofícios e ordens judiciais que comuniquem a indisponibilidade de bens imóveis. Neste livro serão também averbadas as comunicações que cancelem ou modifiquem os respectivos registros.” Cf.: LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 3ª ed. rev. atual. e ampl.. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2012. p. 332.

Portanto, o Registrador de Imóveis recebe um Ofício do Juiz noticiando a decretação de indisponibilidade dos bens imóveis de Tício de Tal e depois registra a indisponibilidade no supracitado livro. Logo após, verificando o Registrador que Tício de Tal possui bem imóvel matriculado no fólio, deve proceder à averbação na matrícula do bem imóvel da indisponibilidade do mesmo, consoante determina o artigo 247 da Lei nº 6.015/73. Tal averbação deve fazer referência à decisão judicial que decretou a indisponibilidade, e ao registro de tal decisão que já consta no Livro de Registro das Indisponibilidades. Promovida a indisponibilidade com a averbação, o Oficial de Registro deve enviar, imediatamente, ao juízo a relação discriminada dos bens cuja indisponibilidade houverem promovido, consoante determina o § 2 º do artigo 185-A do CTN. A indisponibilidade de bens imóveis limitar-se-á ao valor executado, devendo o juiz determinar o imediato levantamento da indisponibilidade dos bens que excederem esse limite, nos termos do § 1 º do artigo 185-A do CTN. O cancelamento deve ser feito na forma do artigo 248 da Lei nº 6.015/73: “o cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.”

 

quarta-feira, 17 de outubro de 2012

Venda ou Doação de bem entre ascendente e descendente – PONDERAÇÕES.


Nos termos do art. 496 do Código Civil, “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

A venda a interposta pessoa configura simulação prevista no artigo 167, §1º, I do Código Civil:

§ 1o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem; 

E quando há simulação de negócio jurídico o Código Civil prevê que “é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.” Ou seja, a venda à pessoa interposta é nula, e o negócio jurídico dissimulado, qual seja a venda de ascendente a descendente, sem a anuência dos outros descendentes e do cônjuge do ascendente, é anulável.
No caso da simulação a nulidade pode ser alegada a qualquer tempo, pois, consoante dispõe o artigo 169 do Código Civil, “o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
Já a venda de bem de ascendente a descendente por ser anulável está sujeita ao prazo prescricional do artigo 179 do Código Civil, segundo o qual: “quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
Ressaltamos que, consoante o artigo 197, I e II do Código Civil, “não corre a prescrição: I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar.
É possível que um ascendente doe um imóvel a um descendente, assim dispõe o artigo 544 do Código Civil que “a doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.” Logo, aberta a sucessão os herdeiros deverão adotar o procedimento de colação dos bens descrito no artigo 2002 do Código Civil, segundo o qual: “os descendentes que concorrerem à sucessão do ascendente comum são obrigados, para igualar as legítimas, a conferir o valor das doações que dele em vida receberam, sob pena de sonegação.
Destacamos alguns precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. DOAÇÃO DE ASCENDENTE A DESCENDENTE. AUSENCIA DE CONSENTIMENTO DE UM DOS FILHOS. DESNECESSIDADE. VALIDADE DO ATO. ART. 171. NÃO E NULA A DOAÇÃO EFETIVADA PELOS PAIS A FILHOS, COM EXCLUSÃO DE UM, SO E SO PORQUE NÃO CONTOU COM O CONSENTIMENTO DE TODOS OS DESCENDENTES, NÃO SE APLICANDO A DOAÇÃO A REGRA INSERTA NO ART. 1.132 DO CODIGO CIVIL. DO CONTIDO NO ART. 1.171 DO CC DEVE-SE, AO REVES, EXTRAIR-SE O ENTENDIMENTO DE QUE A DOAÇÃO DOS PAIS A FILHOS E VALIDA, INDEPENDENTEMENTE DA CONCORDANCIA DE TODOS ESTES, DEVENDO-SE APENAS CONSIDERAR QUE ELA IMPORTA EM ADIANTAMENTO DA LEGITIMA. COMO TAL - E QUANDO MUITO - O MAIS QUE PODE O HERDEIRO NECESSARIO, QUE SE JULGAR PREJUDICADO, PRETENDER, E A GARANTIA DA INTANGIBILIDADE DA SUA QUOTA LEGITIMARIA, QUE EM LINHA DE PRINCIPIO SO PODE SER EXERCITADA QUANDO FOR ABERTA A SUCESSÃO, POSTULANDO PELA REDUÇÃO DESSA LIBERALIDADE ATE COMPLEMENTAR A LEGITIMA, SE A DOAÇÃO FOR ALEM DA METADE DISPONIVEL. HIPOTESE EM QUE A MÃE DOOU DETERMINADO BEM A TODOS OS FILHOS, COM EXCEÇÃO DE UM DELES, QUE PRETENDE A ANULAÇÃO DA DOAÇÃO, AINDA EM VIDA A DOADORA, POR FALTA DE CONSENTIMENTO DO FILHO NÃO CONTEMPLADO. RECURSO NÃO CONHECIDO.
(REsp 124.220/MG, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 25/11/1997, DJ 13/04/1998, p. 126)

 

CIVIL. VENDA. ASCENDENTE A DESCENDENTE. ATO ANULÁVEL.
1 - A venda de ascendente a descendente, sem a anuência dos demais, segundo melhor doutrina, é anulável e depende da demonstração de prejuízo pela parte interessada. Precedentes.
2 - Prescrição aquisitiva em favor dos compradores (descendentes) reconhecida pelas instâncias ordinárias, porque permaneceram na posse dos bens, de boa-fé e com justo título, por mais de quinze anos.
3 - Embargos de divergência conhecidos e acolhidos para, reformando o acórdão embargado, restabelecer o julgamento do Tribunal de origem.
(EREsp 661.858/PR, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/11/2008, DJe 19/12/2008)

terça-feira, 16 de outubro de 2012

Locação de imóvel urbano para exploração de serviço de estacionamento – incidência da Lei nº 8.245/1991.


O Informativo nº 505 do Superior Tribunal de Justiça noticiou precedente da Terceira Turma: 
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO URBANA PARA EXPLORAÇÃO DE ESTACIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA LEI N. 8.245/1991.
 A locação de prédio urbano para a exploração de serviço de estacionamento submete-se às disposições da Lei n. 8.245/1991. A locação que objetiva a exploração de serviço de estacionamento não se compreende na exceção contida no art. 1º, parágrafo único, a, item 2, da Lei n. 8.245/1991, que prevê que as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais. Precedentes citados: REsp 1.046.717-RJ, DJe 27/4/2009, e REsp 769.170-RS, DJ 23/4/2007. AgRg no REsp 1.230.012-SP, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 2/10/2012.
O art. 1º, parágrafo único, “a”, item 2 da Lei nº 8.245/1991, prevê:
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
(...)
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
(...) 
A hipótese que se enquadra no supracitado dispositivo, que excepciona a aplicação da Lei nº 8.245/1991, é aquela em que o dono de um imóvel loca uma das vagas para uma pessoa determinada, o que, vulgar e comumente, chamamos de mensalistas. Ou seja, é aquele cliente certo, que muitas vezes trabalha ou estuda nas imediações do estacionamento e contrata com o dono do estacionamento o pagamento de uma remuneração mensal, isso é muito comum onde moro (Teresina-Piauí), não sei se o é no resto do país. Esta hipótese não é regida pela Lei de Locação (nº 8.245/1991).
Porém, se o proprietário de um imóvel resolve alugá-lo a um empresário, que nele explorará a atividade de serviço de estacionamento, estaremos diante de um ajuste contratual regido pela Lei nº 8.245/1991, no exato sentido do supracitado precedente do STJ.
Outros precedentes do STJ sobre o tema:   
"LOCAÇÃO. CONTRATO. OBJETO. TERRENO URBANO DESTINADO À EXPLORAÇÃO DE SERVIÇO DE ESTACIONAMENTO. OBJETO SOCIAL DA LOCATÁRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL CARACTERIZADA. LEI 8.245/91. APLICABILIDADE. EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL.
1. A locação de terreno urbano para a exploração de serviço de estacionamento não afasta a incidência do regramento da Lei de Locações - Lei n.º 8.245/91 -, pois tal atividade não se subsume à exceção contida no art. 1.º, parágrafo único, alínea a, item 2, da referida lei. Precedente. 2. Constatando-se, da sua simples leitura, que o contrato firmado entre as Partes expressamente prevê que será regido pelas disposições da Lei n.º 8.245/91 - Lei de Locações -, bem como que seu objeto constitui-se na locação de área urbana de estacionamento para que a empresa Ré explore a atividade empresarial objeto de seu contrato social; é de se reconhecer a incidência da Lei n.º 8.245/91. 3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido" (REsp 1046717/RJ, Relatora Ministra Laurita Vaz, DJe 27/04/2009).
 
"CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. TERRENO URBANO DESTINADO À CONSTRUÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM. LOCAÇÃO COMERCIAL CARACTERIZADA. LEI 8.245/91. APLICABILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. A locação de terreno urbano encontra-se submetida às regras da Lei 8.245/91, sendo indiferente para sua classificação o fato de ter sido o referido imóvel destinado à construção de vagas de garagem. 2. Recurso especial conhecido e improvido" (REsp 769170/RS, Arnaldo Esteves Lima, DJ 23/04/2007)

sexta-feira, 12 de outubro de 2012

Procedimento administrativo de demarcação de terreno de Marinha, necessidade de notificação pessoal dos interessados.


Muitas cidades do país se deparam com a situação dos terrenos de Marinha, que geram um quadro de insegurança para diversos cidadãos, sobre o tema chama atenção a demarcação ou remarcação dos terrenos de Marinha sem a participação direta dos interessados, estes muitas vezes não participam porque não tomam conhecimento da convocação feita pelo Serviço de Patrimônio da União através de edital. O Supremo Tribunal Federal julgou medida cautelar em Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI 4264) e declarou inconstitucional o art. 11 do Decreto-Lei 9.760, que previa que a notificação do particular para participar do procedimento administrativo de demarcação de Terreno de Marinha ocorresse por edital. Segue a Ementa do Julgado:    

EMENTA: AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. MEDIDA CAUTELAR. ART. 11 DO DECRETO-LEI 9.760/1946, NA REDAÇÃO DADA PELA LEI 11.481/2007. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. OCORRÊNCIA. MEDIDA CAUTELAR DEFERIDA.

I – Ofende as garantias do contraditório e da ampla defesa o convite aos interessados, por meio de edital, para subsidiar a Administração na demarcação da posição das linhas do preamar médio do ano de 1831, uma vez que o cumprimento do devido processo legal pressupõe a intimação pessoal.

II – Medida cautelar deferida, vencido o Relator. 

 

Seguem as notícias do julgamento pelos Informativos nºs. 615 e 619 do STF, em que destacamos algumas passagens:

Demarcação de terrenos de marinha e notificação de interessados - 1

O Plenário iniciou julgamento de medida cautelar em ação direta de inconstitucionalidade ajuizada pela Assembléia Legislativa do Estado de Pernambuco contra o art. 11 do Decreto-lei 9.760/46, com a redação dada pelo art. 5º da Lei 11.481/2007, que autoriza o Serviço de Patrimônio da União - SPU a notificar, por edital, os interessados no procedimento de demarcação dos terrenos de marinha, “para que no prazo de 60 (sessenta) dias ofereçam a estudo plantas, documentos e outros esclarecimentos concernentes aos terrenos compreendidos no trecho demarcando”. O Min. Ricardo Lewandowski, relator, indeferiu o pleito de medida acauteladora, no que foi acompanhado pelos Ministros Cármen Lúcia, Joaquim Barbosa e Ellen Gracie. Reputou não demonstrada, na espécie, a plausibilidade jurídica do pedido. Consignou, de início, que o procedimento de demarcação dos terrenos de marinha, atribuição delegada ao SPU, dividir-se-ia em duas fases. A primeira diria respeito ao recolhimento de documentos e plantas relativos ao ano de 1831 ou, quando não obtidos, ao período que desse ano se aproximassem. Aduziu que, nessa fase, os interessados seriam convidados a oferecer outros subsídios, a fim de embasar a decisão sobre o local das linhas de preamar de 1831, deliberação que corresponderia à segunda fase. Salientou que o art. 11 do DL 9.760/46 estabelecia, em sua redação original, que o chamamento dos interessados, certos ou incertos, para colaborar com o SPU dar-se-ia pessoalmente ou por edital. Asseverou que os interessados seriam convidados — não intimados — para auxiliar a Administração a determinar o exato ponto das linhas de preamar médio do ano de 1831. Assim, não se trataria de chamamento para exercício de contraditório ou de ampla defesa, os quais estariam assegurados na segunda etapa do procedimento, após o SPU definir a posição da linha de preamar. Entendeu que a realização do convite por intermédio de edital não ofenderia a garantia constitucional do devido processo legal. Assinalou, inclusive, ser mais lógico que os eventuais interessados fossem convidados apenas por edital, haja vista que o convite pessoal pressuporia prévio conhecimento de quais seriam os convidados. Em suma, não vislumbrou afronta ao devido processo legal, porquanto a modificação promovida não teria afetado direitos de nenhum interessado.
ADI 4264 MC/PE, rel. Min. Ricardo Lewandowski, 10.2.2011. (ADI-4264)
 
Demarcação de terrenos de marinha e notificação de interessados - 2

Em divergência, o Min. Ayres Britto deferiu a medida cautelar, no que seguido pelos Ministros Gilmar Mendes, Marco Aurélio, Celso de Mello e Cezar Peluso, Presidente. Afirmou cuidar-se de remarcação, e não de simples demarcação de área de marinha. Enfatizou que, nos dias de hoje, tais terrenos constituiriam instituto obsoleto e que seria muito difícil, sobretudo nas cidades litorâneas, existir terreno de marinha ainda não demarcado. Em virtude disso, concluiu pela necessidade de chamamento, por notificação pessoal, dos interessados certos, os quais teriam seus nomes inscritos nos registros do Patrimônio da União. Isto porque seriam foreiros e pagariam o laudêmio a cada ano. Ressaltou que o tema seria complexo, de difícil equacionamento, à luz da urbanização crescente da sociedade brasileira e que essa permanência dos terrenos de marinha poderia significar retardo no processo de desenvolvimento, ao encarecer imóveis. O Min. Gilmar Mendes observou, ademais, que a primeira fase do aludido procedimento levaria à arrecadação dos imóveis, em desconstituição de ato jurídico perfeito, o que reforçaria a imprescindibilidade dessa notificação pessoal. O Min. Marco Aurélio acrescentou que, no campo do direito de defesa, não se poderia partir para a flexibilização. Ao destacar que a norma originária estivera em vigor há mais de 60 anos, consignou que nessas áreas — em que viveriam muitas pessoas com baixa escolaridade as quais não acompanhariam a publicação de editais — ter-se-iam situações constituídas com conhecimento da Administração de quem seriam os titulares desses terrenos. Na mesma linha, o Min. Celso de Mello expôs que, em sede de procedimento administrativo, impor-se-ia a ciência real, não presumida, não ficta, da instauração de procedimentos que pudessem atingir o direito de proprietários certos. Evidenciou que o dispositivo impugnado frustraria o contraditório, de modo a afetar o direito de defesa e comprometer a situação jurídica de proprietários, que passariam a ser considerados detentores precários da área, com inegáveis prejuízos. Por derradeiro, o Min. Cezar Peluso realçou que o chamamento objetivaria evitar erro nessa linha de demarcação, para que não ocorresse desfalque de área privada, já que, na maioria dos casos, a remarcação envolveria propriedades privadas, conhecidas do SPU. Após, o julgamento foi suspenso para aguardar o voto do Ministro a ser empossado brevemente.
ADI 4264 MC/PE, rel. Min. Ricardo Lewandowski, 10.2.2011. (ADI-4264)
 
Demarcação de terrenos de marinha e notificação de interessados - 3
Em conclusão, o Plenário, por maioria, deferiu pedido de medida cautelar em ação direta ajuizada pela Assembléia Legislativa do Estado de Pernambuco para declarar a inconstitucionalidade do art. 11 do Decreto-lei 9.760/46, com a redação dada pelo art. 5º da Lei 11.481/2007, que autoriza o Serviço de Patrimônio da União - SPU a notificar, por edital, os interessados no procedimento de demarcação dos terrenos de marinha, “para que no prazo de 60 (sessenta) dias ofereçam a estudo plantas, documentos e outros esclarecimentos concernentes aos terrenos compreendidos no trecho demarcando” — v. Informativo 615. Afirmou-se cuidar-se de remarcação, e não de simples demarcação de área de marinha. Enfatizou-se que, nos dias de hoje, tais terrenos constituiriam instituto obsoleto e que seria muito difícil, sobretudo nas cidades litorâneas, existir terreno de marinha ainda não demarcado. Em virtude disso, concluiu-se pela necessidade de chamamento, por notificação pessoal, dos interessados certos, os quais teriam seus nomes inscritos nos registros do Patrimônio da União, porque seriam foreiros e pagariam o laudêmio a cada ano. Ressaltou-se que o tema seria complexo, de difícil equacionamento, à luz da urbanização crescente da sociedade brasileira e que essa permanência dos terrenos de marinha poderia significar retardo no processo de desenvolvimento, ao encarecer imóveis.
ADI 4264 MC/PE, rel.Min. Ricardo Lewandowski, 16.3.2011. (ADI-4264)
Demarcação de terrenos de marinha e notificação de interessados - 4
Observou-se que a primeira fase do aludido procedimento levaria à arrecadação dos imóveis, em desconstituição de ato jurídico perfeito, o que reforçaria a imprescindibilidade dessa notificação pessoal e que não seria possível flexibilizar o direito de defesa. Ao se destacar que a norma originária estivera em vigor há mais de 60 anos, consignou-se que nessas áreas — em que viveriam muitas pessoas com baixa escolaridade as quais não acompanhariam a publicação de editais — ter-se-iam situações constituídas com conhecimento da Administração de quem seriam os titulares desses terrenos. Destacou-se que, em sede de procedimento administrativo, impor-se-ia a ciência real, não presumida, não ficta, da instauração de procedimentos que pudessem atingir o direito de proprietários certos. Evidenciou-se que o dispositivo impugnado frustraria o contraditório, de modo a afetar o direito de defesa e comprometer a situação jurídica de proprietários, que passariam a ser considerados detentores precários da área, com inegáveis prejuízos. Realçou-se que o chamamento objetivaria evitar erro nessa linha de demarcação, para que não ocorresse desfalque de área privada, já que, na maioria dos casos, a remarcação envolveria propriedades privadas, conhecidas do SPU. O Min. Luiz Fux acompanhou a maioria já formada. Afirmou que a convocação editalícia, por ser ficta, deveria ser utilizada como exceção e, portanto, não admissível, na hipótese dos autos, ante ofensa ao devido processo legal. Assim, enfatizou que o procedimento poderia, em tese, levar à perda da posse ou da propriedade em virtude da demarcação de terrenos. Vencidos os Ministros Ricardo Lewandowski, relator, Cármen Lúcia, Joaquim Barbosa e Ellen Gracie.
ADI 4264 MC/PE, rel.Min. Ricardo Lewandowski, 16.3.2011. (ADI-4264)

sexta-feira, 5 de outubro de 2012

Comodatário que se nega a devolver imóvel - devido é o pagamento de aluguel pena a partir da constituição em mora.


Nos termos do artigo 579 do Código Civil, “o comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.” O contrato de comodato pode ter como objeto um bem imóvel, por exemplo. Ao fim do prazo estipulado o comodatário deve devolver a coisa, e se ele nega-se a fazê-lo, consoante a segunda parte do artigo 582 do Código Civil, “o comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.” Ou seja, o comodante deve notificar o comodatário, constituindo-o em mora, e nesta notificação já deve estipular um valor a título de aluguel, sem que isso signifique transmudar o tipo de contrato para um contrato de aluguel, continuará a existir um contrato de comodato em que o comodatário está em mora. Sobre o valor deste aluguel e sua natureza trazemos o precedente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, publicado em 26 de setembro de 2012:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMODATO. MORA DO COMODATÁRIO EM RESTITUIR O IMÓVEL EMPRESTADO. FIXAÇÃO UNILATERAL DE ALUGUEL PELO COMODANTE. POSSIBILIDADE DESDE QUE NÃO OCORRA ABUSO DE DIREITO. REVISÃO DA SUCUMBÊNCIA. PREJUDICADO O PEDIDO RELATIVO À COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS (SÚMULA 306/STJ).

1. Constituído em mora o comodatário para a restituição do imóvel emprestado, fica ele obrigado ao pagamento de aluguel arbitrado unilateralmente pelo comodante.

2. O arbitramento, embora não deva respeito à média do mercado locativo, deve ser feito com razoabilidade, respeitando o princípio da boa-fé objetiva, para evitar a ocorrência de abuso de direito e do enriquecimento sem causa do comodante.

3. Razoável o arbitramento do aluguel pelo comodante em valor inferior ao dobro da média do mercado locativo.

4. Com o acolhimento integral da pretensão da parte autora, prejudicados os pedidos de revisão da sucumbência e de compensação da verba honorária (Súmula 306/STJ).

5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(REsp 1175848/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/09/2012, DJe 26/09/2012)

Lendo o voto do relator do REsp 1175848/PR, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, encontramos valiosa fundamentação doutrinária acerca do aluguel estipulado pelo comodante, previsto na segunda parte do artigo 582 do Código Civil, cumpre-nos enriquecer o debate com as citações do relator:

“Com a devida vênia, porém, tenho que a natureza prevalente desse instituto é de uma autêntica pena privada, tendo por objetivo central coagir o comodatário a restituir o mais rapidamente possível a coisa emprestada, que indevidamente não foi devolvida no prazo legal.

Em sede doutrinária, tive oportunidade de sustentar essa opinião na obra "Contratos Nominados II" (São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, p. 288):

O comodante poderá ainda, para compelir o comodatário a restituir a coisa mais rapidamente, arbitrar um aluguel-pena.

A regra da 2.ª parte do art. 582 do CC⁄2002 aperfeiçoou a norma do art. 1.252 do CC⁄1916, deixando claro que o arbitramento do aluguel é uma faculdade do comodante.

O montante arbitrado poderá ser superior ao valor de mercado do aluguel locatício, pois a sua finalidade não é transmudar o comodato em locação, mas coagir o comodatário a restituir o mais rapidamente possível a coisa emprestada.

Entretanto, se esse arbitramento ocorrer em valor exagerado, poderá ser objeto de controle judicial, podendo-se aplicar, analogicamente, a regra do parágrafo único do art. 575 do CC⁄2002, que, no aluguel-pena fixado pelo locador, confere ao juiz a faculdade de redução quando o valor arbitrado se mostre manifestamente excessivo ou abusivo (Miguel Reale, Visão geral do Código Civil, p. XVI).

O grande cuidado que deve ter o juiz, no controle judicial do aluguel arbitrado pelo comodante, é atentar para a sua natureza penal. Assim, esse aluguel-pena não deve respeito ao preço de mercado.

Nesse controle, merece lembrança a doutrina que, interpretando o art. 1.196 do CC⁄1916 (atual art. 575 do CC⁄2002), já recomendava que, mantida a natureza penal do aluguel, o novo montante não deveria ultrapassar o dobro do seu valor de mercado (Sylvio Capanema de Souza, p. 84).

Essa lição tem plena aplicação ao aluguel-pena do comodato, que não deve ultrapassar o dobro do preço de mercado dos locativos correspondentes ao imóvel emprestado.

O arbitramento do aluguel-pena será feito pelo comodante na notificação dirigida ao comodatário para entrega da coisa emprestada ou para desocupação do imóvel. Preferencialmente, esse arbitramento deve ser efetuado através de notificação judicial. Poderá, entretanto, ser feito também através de notificação extrajudicial.”
GRIFOS ACRESCIDOS

quinta-feira, 4 de outubro de 2012

Impenhorabilidade do imóvel do devedor que é alugado e cuja renda reverte à subsistência ou à moradia da sua família. Súmula 486 do STJ, possibilidade de interpretação extensiva, tendo em vista a súmula 364 do STJ.


Hoje trataremos de um assunto importante por dois aspectos: primeiro, pelo elevado índice de inadimplência em nosso país; segundo, porque diz respeito à proteção de um bem imóvel que pode não ser o abrigo do núcleo familiar ou mesmo do devedor, mas garante-lhe a subsistência ou a condição de proporcionar uma moradia.

A impenhorabilidade do bem de família teve, em certo sentido, sua interpretação ampliada com a aprovação da súmula 486 do Superior Tribunal de Justiça, publicada em 1º/08/2012. Vejam o teor do enunciado da súmula: “É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.”

Partindo do pressuposto de que a impenhorabilidade do bem de família consagra a proteção à dignidade da pessoa humana, de forma a não permitir que a pessoa seja privada de seu mínimo existencial, a súmula resguarda de uma forma muito eficaz a vida do devedor e sua família. As dívidas devem ser pagas, mas para isso o devedor não precisa ser reduzido ao nada, de forma a fazê-lo perder sua percepção de que é um ser humano, e como tal é protegido pelo Estado. Essa proteção da impenhorabilidade não é absoluta, pois comporta exceções, algumas legais e outras em que a jurisprudência aperfeiçoa as previsões da Lei, sobre isso falaremos oportunamente.
Em nossa opinião a impenhorabilidade deve alcançar o imóvel mesmo quando seu aluguel reverte à subsistência de uma pessoa solteira, separada/divorciada ou viúva. No mesmo sentido da súmula do STJ aprovada em 2008, que consagrou o entendimento segundo o qual é impenhorável, como bem de família, também o imóvel de pessoas solteiras, separadas ou viúvas. Convém relembrar o enunciado da súmula 364 do Superior Tribunal de Justiça, publicado em 03/11/2008, segundo o qual “o conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.”

segunda-feira, 1 de outubro de 2012

Terreno de Marinha – é devido o pagamento de laudêmio, mesmo no caso mera ocupação, consoante jurisprudência do STJ.


Continuando nossa incursão no estudo dos precedentes sobre Terreno de Marinha, hoje convém destacar algo que não está nos livros, mas se firma como posição da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça. O particular pode utilizar o Terreno de Marinha regido pela enfiteuse ou pode simplesmente estar sob o regime de mera ocupação. Em uma interpretação muito voltada ao regime de enfiteuse vivenciada na realidade do Código Civil de 1916, alguns entendiam que se o particular só possui o direito de ocupação não teria que pagar laudêmio se resolvesse vender as benfeitorias.

Porém o STJ, em precedentes da Primeira Seção, entende que “a cobrança de laudêmio não se limita ao regime de aforamento de terreno de marinha, incidindo em caso de transferência onerosa do imóvel e/ou de benfeitorias nele construídas, ainda que em regime de ocupação” (AgRg no REsp 1330984/SC, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 14/09/2012).

Aplica-se ao caso o art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398⁄1987:

Art. 3° Dependerá do prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno e das benfeitorias, a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil de terreno da União ou de direitos sobre benfeitorias neles construídas, bem assim a cessão de direito a eles relativos.

A aplicação deste artigo se dá, entendemos nós, por força de que se trata de uma transferência onerosa de direito sobre benfeitorias neles construídas.

Os Cartórios têm relevante papel em virtude da previsão do art. 3º-A do Decreto-Lei nº 2.398/1987:
Art. 3o-A Os cartórios deverão informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Notas ou de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos que envolvam terrenos da União sob sua responsabilidade, mediante a apresentação de Declaração sobre Operações Imobiliárias em Terrenos da União - DOITU em meio magnético, nos termos estabelecidos pela Secretaria do Patrimônio da União.