quinta-feira, 28 de fevereiro de 2013

NÃO SUBSISTÊNCIA DA HIPOTECA EM CASO DE USUCAPIÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.


A quem possa interessar, recente julgado do Superior Tribunal de Justiça em que se estabelece que em caso de Usucapião a hipoteca que onerava o imóvel, não subsiste.

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. HIPOTECA. NÃO SUBSISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA Nº 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF.
1. O recurso especial que indica violação do artigo 535 do Código de Processo Civil, mas traz somente alegação genérica de negativa de prestação jurisdicional, é deficiente em sua fundamentação, o que atrai o óbice da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal.
2. Ausente o prequestionamento de dispositivos apontados como violados no recurso especial, sequer de modo implícito, incide o disposto nas Súmulas nº 211/STJ e nº 282/STF.
3. A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus que gravavam o imóvel antes da sua declaração.
4. Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 647.240/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2013, DJe 18/02/2013)

 

No mesmo sentido vale acrescentar alguns precedentes colacionados pelo Relator em seu voto:

'DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.
(...)
4. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário.
5. Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o 'direito principal' que lhe dá suporte, como no caso de perecimento da propriedade por qualquer motivo. Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra, ab novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária. Se a própria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade - e lhe era acessório - também se extinguirá.
6. Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade.
7. Ademais, 'a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel' (Súmula n. 308).
8. Recurso especial conhecido e provido'.
(REsp 941.464/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 29/06/2012 - grifou-se)

 

'AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DEUSUCAPIÃO MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DA HIPOTECA SOBRE O BEM USUCAPIDO. SÚMULA 83 DESTA CORTE. REEXAME DO QUADRO PROBATÓRIO. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. IMPROVIMENTO.
I - Consumada a prescrição aquisitiva, a titularidade do imóvel é concebida ao possuidor desde o início de sua posse, presentes os efeitos ex tunc da sentença declaratória, não havendo de prevalecer contra ele eventuais ônus constituídos pelo anterior proprietário.
II - A Agravante não trouxe qualquer argumento capaz de modificar a conclusão alvitrada, a qual se mantém por seus próprios fundamentos. Incidência da Súmula 7 desta Corte.
III - Agravo Regimental improvido'.
(AgRg no Ag 1.319.516/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/09/2010, DJe 13/10/2010) 

 

'DIREITO CIVIL. USUCAPIÃO. SENTENÇA DECLARATÓRIA. EFEITO EX TUNC. ÔNUS REAL. HIPOTECA CONSTITUÍDA NO CURSO DA POSSE AD USUCAPIONEM. NÃO-PREVALECIMENTO DO GRAVAME CONTRA O USUCAPIENTE.
1. Consumada a prescrição aquisitiva, a titularidade do imóvel é concebida ao possuidor desde o início de sua posse, presentes os efeitos ex tunc da sentença declaratória, não havendo de prevalecer contra ele eventuais ônus constituídos, a partir de então, pelo anterior proprietário.
2. Recurso especial não-conhecido'.
(REsp 716.753/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2009, DJe 12/04/2010 - grifou-se)

domingo, 24 de fevereiro de 2013

DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL – JUROS MORATÓRIOS – TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DA TITULARIDADE DA PROPRIEDADE – E OUTRAS LINHAS DE INTERPRETAÇÃO JUDICIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE O TEMA.


Nos termos do art. 184 da Constituição Federal:

“compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.”

A lei nº 8.926/1993 regulamenta esta espécie de desapropriação. No que toca à indenização há diversos debates na doutrina. Entretanto, trazemos hoje à baila a posição do Superior Tribunal de Justiça sobre alguns aspectos desta espécie de desapropriação, exposta em recente precedente judicial:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. JUROS COMPENSATÓRIOS. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NO ÂMBITO DESTE SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SÚMULA 408/STJ.

1. O agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental.

2. No que tange à alegada contrariedade ao art. 12 da Lei 8.269/93, bem como aos arts. 20, § 3º e 463, I, do Código de Processo Civil, observa-se que as conclusões da Corte a quo acerca do mérito da demanda decorreram da análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos. Incidência da Súmula 7/STJ.

3.  Este Superior Tribunal pacificou o entendimento de que "os juros moratórios são devidos, ainda que o imóvel seja improdutivo, mas suscetível de produção, como aliás reafirmou a Primeira Seção do STJ, quando do julgamento do RESP 1.116.364,  sujeito ao regime dos "recursos repetitivos", nos termos do art. 543-C do CPC".

4. Segundo precedentes "a transferência definitiva da titularidade da propriedade do imóvel, mediante expedição de mandado translativo do domínio, somente deverá ser efetivada após o trânsito em julgado da sentença".(c.f.: REsp 995.792/RN, Rel. Ministra ELIANA CALMON, DJ de 03/09/2009).

5. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 258.250/PE, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/02/2013, DJe 18/02/2013)

 

Uma pequena correção à referência legal contida no acórdão acima, a correta é Lei nº 8.629/93 e não 8.269/93, lendo o voto do Relator não resta dúvida.

À luz do princípio tempus regit actum, gostaríamos de destacar outra passagem do REsp 1116364, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, DJ de 10/09/2010, a fim de situar, didaticamente, as interpretações cabíveis em face das mudanças legislativas pelas quais passou o Decreto-lei nº 3.365/1941, :

3. Princípio do tempus regit actum.

3.1. A Medida Provisória nº 1.901-30, de 24.09.99, incluiu o § 1º ao artigo 15-A do Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, consignando que os juros compensatórios só seriam devidos se houvesse perda de renda comprovadamente sofrida pelo expropriado. Já a Medida Provisória nº 2.027-38, de 04.05.00, inseriu o § 2º ao artigo 15-A do Decreto-lei nº 3.365/41, estabelecendo que os juros compensatórios seriam indevidos quando o imóvel possuísse graus de utilização da terra e de eficiência na exploração iguais a

zero.

3.2. O Supremo Tribunal Federal, nos autos da ADI 2.332-DF, Rel. Min. Joaquim Barbosa, DJU de 13.09.01 (Informativo 240/STF), com fundamento nos princípios da prévia e justa indenização, concedeu medida cautelar para suspender ex nunc a eficácia dos §§ 1º e 2º do artigo 15-A, do Decreto-lei nº 3.365/41.

3.3. Para aferir a incidência dos juros compensatórios em imóvel improdutivo, deve ser observado o princípio do tempus regit actum, assim como acontece na fixação do percentual desses juros.

3.4. As restrições contidas nos §§ 1º e 2º do art. 15-A, inseridas pelas MP´s n. 1.901-30/99 e 2.027-38/00 e reedições, as quais vedam a incidência de juros compensatórios em propriedade improdutiva, serão aplicáveis, tão somente, às situações ocorridas após a sua vigência.

3.5. Publicada a medida liminar concedida na ADI 2.332/DF (DJU de 13.09.2001), deve ser suspensa a aplicabilidade dos §§ 1º e 2º do artigo 15-A do Decreto-lei n.º 3.365/41 até que haja o julgamento de mérito da demanda.

3.6. Na hipótese, os juros compensatórios são devidos sobre o imóvel improdutivo desde a imissão na posse até a entrada em vigor das MP´s n. 1.901-30, 2.027-38 e reedições, as quais suspendem a incidência dos referidos juros. A partir da publicação da MC na ADI 2.332/DF (DJU de 13.09.2001) tais juros voltam a incidir sobre a propriedade improdutiva, até a data da expedição do precatório original, segundo a dicção do § 12 do art. 100 da CF, com a redação dada pela EC 62/09, salvo se houver mudança de entendimento do Pretório Excelso quando do julgamento de mérito da referida ação de controle abstrato. Precedente: REsp 1.118.103/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJe de 08.03.10.

4. Percentual dos juros compensatórios.

4.1. "Segundo a jurisprudência assentada no STJ, a Medida Provisória 1.577/97, que reduziu a taxa dos juros compensatórios em desapropriação de 12% para 6%ao ano, é aplicável no período compreendido entre 11.06.1997, quando foi editada, até 13.09.2001, quando foi publicada a decisão liminar do STF na ADIn 2.332/DF, suspendendo a eficácia da expressão 'de até seis por cento ao ano', do caput do art.

15-A do Decreto-lei 3.365/41, introduzida pela referida MP. Nos demais períodos, a taxa dos juros compensatórios é de 12% (doze por cento) ao ano, como prevê a súmula 618/STF" (REsp 1.111.829/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJe de 25.05.09, submetido ao regime dos recursos repetitivos do artigo 543-C do CPC e da Resolução STJ nº 08/2008.

4.2. Nessa linha, foi editada a Súmula 408/STJ, de seguinte teor: "nas ações de desapropriação, os juros compensatórios incidentes após a Medida Provisória n. 1.577, de 11/06/1997, devem ser fixados em 6% ao ano até 13/09/2001 e, a partir de então, em 12% ao ano, na forma da Súmula n. 618 do Supremo Tribunal Federal" (DJe 24/11/2009).

4.3. In casu, em razão de o ente expropriante ter-se imitido na posse durante a vigência da MP nº 1.577/97 e reedições e em data anterior à liminar deferida na ADI nº 2.332/DF (DJ 13.09.01) os juros devem ser fixados no percentual de 6% ao ano entre a data da imissão na posse até 13 de setembro de 2001. Após essa data, o percentual volta a ser de 12% ao ano (Súmula 618/STF).

5. Recurso especial conhecido em parte e provido também em parte. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução nº 8/STJ. (REsp 1116364, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, DJ de 10/09/2010).

sábado, 23 de fevereiro de 2013

ALIENAÇÃO DE USUFRUTO SOBRE IMÓVEL - NECESSIDADE DE VÊNIA CONJUGAL.


Recentemente, lendo o artigo de José Hildor http://www.notariado.org.br/blog/?link=visualizaArtigo&cod=267, ousamos discordar da opinião do ilustre Tabelião, e afirmar que é necessária a vênia conjugal quando da alienação de usufruto.

Para os menos familiarizados com o tema, advertimos que, embora o Código Civil vede a alienação do usufruto (art. 1.393), doutrinariamente, admite-se a alienação quando o detentor da nua-propriedade e o usufrutuário vendem ambos a um terceiro, porque desta forma teremos a propriedade plena consolidada em benefício do terceiro.

Porém, para alienar o usufruto, na situação representada acima, caso o usufrutuário seja casado com um regime de bens diferente da separação total, deverá obter a vênia conjugal.

Pois, o usufruto é considerado bem imóvel para efeitos legais (art. 80,I do Código Civil) e a autorização do outro cônjuge é necessária quando da alienação de imóvel (art. 1647, I do Código Civil), a alienação do usufruto sem vênia conjugal é contra a lei explícita, entendemos que seja impossível tal interpretação.

A questão de que o usufruto é direito personalíssimo, não é relativizada pelo fato de que o usufrutuário necessitará da vênia conjugal para alienar. Ele necessitará da vênia pelos mesmos motivos pelos quais precisaria se estivesse vendendo um apartamento comprado quando solteiro.

Ora, sociedade conjugal implica em decidir os assuntos relevantes em conjunto, é o cerne do instituto casamento, a alienação de usufruto afeta a sociedade conjugal tanto quanto a alienação de um apartamento comprado quando ainda se era solteiro. Casamento é comunhão de vida, bens (ressalvado o regime de separação absoluta), interesses e projetos...

domingo, 17 de fevereiro de 2013

CONDOMÍNIO EDILÍCIO COM MAIS DE UMA VOCAÇÃO – A NECESSIDADE DE ADEQUAR A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO AOS DESAFIOS DO PRESENTE.


Hoje a realidade do mercado imobiliário é muito dinâmica e requer cada vez mais uma adequação dos empreendimentos aos anseios do consumidor. Nesta esteira sugiram os condomínios clubes e, mais recentemente, os empreendimentos que mesclam a destinação residencial com a comercial. Estes empreendimentos são construídos por etapas e muitas vezes têm uma comunicação mitigada entre as áreas de destinação específica.

Neste contexto da atualidade surgem novos desafios no que toca a administração da complexa vida em condomínio.

Cumpre-nos debater a possibilidade de estabelecer subcondomínios e diversos desdobramentos que surgem deste modo de administrar um condomínio.  O tema é palpitante e muito atual.

O condomínio edilício é uma modalidade de condomínio em que surge quando uma edificação comporta “partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos” na definição do artigo 1.331 do Código Civil; o regramento legal advém do próprio Código Civil e da Lei nº 4.591/1964. Para Scavone Junior (2012, p. 683), “resta derrogada a primeira parte da Lei 4.591/1964 no que está em conflito com o Novo Código Civil que tratou da matéria nos artigos 1.331 a 1.356.”

Incumbe ao síndico, que poderá ser condômino ou não, administrar o condomínio, e o mesmo será escolhido pela assembleia, para mandato não superior a dois anos, que poderá se renovar, consoante o artigo 1.347 do Código Civil. Ocorre que administrar sozinho aquilo que, mais que condomínio, assemelha-se em proporções e problemas a uma “minicidade”, é, decerto, tarefa demasiadamente árdua e difícil. Por esta razão é preciso buscar mecanismos que facilitem a administração

De acordo com Avvad (2012, p. 197), “uma das questões de maior relevância que continuaram relegadas ao plano ordinário, sem qualquer atenção especial de parte da legislação, é a relativa às grandes edificações”. Por isso, advogamos a possibilidade de instituir espécies de subsíndicos para administrar cada um das vocações do condomínio, instituindo na prática o que podemos chamar de “subcondomínios”. A descentralização da administração do condomínio, em nossa opinião, encontra guarida da previsão do parágrafo 2º do artigo 1.348 do Código Civil segundo o qual “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.” Somado a isto, não há proibição para que, na prática, possam existir maneiras de gerir que impliquem delinear-se subcondomínios; além disso, a forma de administrar deve ser estipulada na convenção de condomínio segundo o interesse e a conveniência dos condôminos, conforme inteligência do artigo 1.334, II do Código Civil. 

Sobre o tema citamos:

Dentro do espírito do novo Código, que consagrou, dentre suas regras básicas, a plena liberdade de os condôminos estabelecerem a forma de se administrar o condomínio, foi prevista a possibilidade de serem repartidas as funções do síndico, sejam as administrativas, como, até mesmo, as de representação. (AVVAD, 2012, p. 188) 

Essa descentralização da administração é conveniente, e nós diríamos até imprescindível, principalmente, quando estamos tratando de condomínio que se configuram como empreendimentos mistos, uma parte destinada à finalidade residencial, outra à comercial, por exemplo. Cada subcondomínio terá demandas administrativas bem peculiares, tendo em vista a finalidade a que destinam. É simples compreender que os condôminos da parte comercial não poderão utilizar-se da área de lazer da parte residencial do empreendimento, e este é só um singelo exemplo das muitas incompatibilidades que vislumbramos.

Na prática podemos perceber que as partes dos empreendimentos podem até ser administradas como subcondomínios, porém, legalmente, trata-se de um único condomínio que será regido por uma única convenção condominial.  Mesmo sendo única a convenção terá a possibilidade de atender às previsões mais diversas de forma de administrar, conforme a, já citada, inteligência artigo 1.334, II do Código Civil, tudo a fim de contemplar toda a complexidade do condomínio como vemos na atualidade. De fato não vislumbramos a possibilidade em lei de que cada subcondomínio edilício tenha sua própria convenção, mas nada obsta que, dentro de uma convenção única, haja disposições que regulamentem cada um dos subcondomínios de maneira própria, atendendo às singularidades de cada um.

O fato é que, na prática, há imprescindibilidade de regras específicas para cada subcondomínio, pois seria um caos estabelecer a “lei interna do condomínio”, a convenção, sem atentar para as particularidades de cada subcondomínio. Pensamos que seria o caso, inclusive, de gerir as questões financeiras atentando para a garantia de uma autonomia a cada um dos subcondomínios. 

A realidade fática sempre caminha à frente da lei, esta vem a reboque, quase sempre, de inúmeros conflitos que surgem pela ausência de normatização adequada à realidade. Esse é o contexto atual dos grandes condomínios e, principalmente, dos condomínios mistos, porém isto não pode ser desculpa para cruzarmos os braços; pois, a sociedade espera dos operadores de direito que, para além da lei, consigam oferecer soluções, que sem ferir a lei, extraem do sistema jurídico, como um todo, a solução justa.

É com essa intenção que ousamos concluir que podemos ter subcondomínios quando for conveniente à vida condominial dos condomínios edilícios, a fim de conseguir contornar as demandas e os conflitos que cada espécie de destinação do imóvel pode gerar.

A fim de oferecer uma solução administrativa adequada sugerimos convenções de condomínio que contemplem, em capítulos próprios, os regramentos de cada um daqueles que chamamos de subcondomínios. 

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. 3. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2012. 667 p.

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591compilado.htm> Acesso em 12 dez. 2012.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm> Acesso em 12 dez. 2012.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 5. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2012. 1345 p.

quarta-feira, 6 de fevereiro de 2013

PRECEDENTE JUDICIAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PIAUÍ: DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA/ DEMORA/ INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.


Foi publicado no Diário da Justiça do Estado do Piauí nº 7.211 (disponibilização 06/02/2013) um acórdão cuja matéria discutida interessa ao nosso blog.
Para não ficar muito cansativo, visto que o acórdão é longo, deixaremos aqui o precedente para leitura de todos, e na sequência volto com debate sobre a matéria discutida no julgamento.

Peço que tenham atenção especial aos trechos que destacamos.

Segue o acórdão na íntegra:

Tribunal de Justiça do Piauí

3ª Câmara Especializada Cível

Apelação Cível nº 2011.0001.003155-9

Origem: 7ª Vara Cível da Comarca de Teresina

Relator: Desembargador Francisco Paes Landim

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE AD CAUSAM. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. COGNOSCÍVEL DE OFÍCIO PELO JULGADOR. RELAÇÃO DE DIREITO MATERIAL ESTABELECIDA ENTRE A CONSTRUTORA E A ADQUIRENTE DO IMÓVEL. ADEQUAÇÃO ENTRE O SUJEITO E A CAUSA.

A CONSTRUTORA É PARTE LEGÍTIMA PARA LIBERAR O GRAVAME HIPOTECÁRIO QUE RECAIA SOBRE O IMÓVEL. PAGAMENTO DASPARCELAS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL PELA ADQUIRENTE. DEMORA NA LIBERAÇÃO DO ÔNUS HIPOTECÁRIO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATO ILÍCITO QUE DEVE SER REPARADO. CONHECIMENTO E IMPROVIMENTO.

1. A ilegitimidade ad causam é matéria de ordem pública, aferível de ofício, conforme art. 301, § 4º, do CPC, razão pela qual, em relação a essa condição da ação, da mesma forma como sucede quanto às outras, não se opera a preclusão:

Art.301. Compete-lhe, porém, antes de discutir o mérito, alegar:

(...)

X-carência de ação;

(…)

§4º Com exceção do compromisso arbitral, o juiz conhecerá de ofício da matéria enumerada neste artigo.

2. Desse modo, ainda que não suscitada a matéria pela parte litigante, em preliminar de contestação, pode sê-lo em sede recursal, depois de proferida a sentença, pois o magistrado pode reconhecê-la de ofício, ainda que um segundo grau de jurisdição.

3. Ressalte-se que o conhecimento do tema de ofício não é apenas “enquanto não proferida sentença de mérito” em primeiro grau, pois se estende até o julgamento do recurso ordinário interposto (conforme RSTJ 89/193), isto é, “a sentença de mérito proferida em primeiro grau não impede que o Tribunal conheça dessas matérias (as do art. 267, IV, V e VI) ainda que ventiladas apenas em fase de recurso, ou mesmo de ofício (RSTJ 89/193)” (V. Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor, 1999, art. 267, nota 54a, p. 323).

4. Assim, o fato de a matéria acerca da ilegitimidade passiva da parte só ter sido levantado em segundo grau, não impede sua apreciação, que se impõe de ofício pelo julgador, não ocorrendo, portanto, a preclusão acerca da matéria.

5. A legitimidade ad causam pode ser conceituada “(…) como relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa.”, a qual autoriza “que o sujeito figure como parte no processo como um todo, com aptidão para realizar os atos inerentes a ele.

(Cândido Rangel Dinamarco, Instituições de Direito Processual Civil, vol. II, 2009, pp. 313 e 314, nº 545).

6. Porque a legitimidade ad causam corresponde à “relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa.”, Cândido Rangel Dinamarco registra que referida condição da ação é atinente “a determinado conflito trazido ao exame do juiz.” (Instituições de Direito Processual Civil, vol. II, 2009, p. 313, nº 545).

7. Portanto, é um atributo aferível apenas em concreto, por se tratar de uma condição da ação “transitiva, relacional”, que se encontra “ligada a uma determinada situação” (Leo Rosenberg, Tratado de derecho procesal civil, tomo I, 1955, p. 225, apud Fredie Didier Jr., Pressupostos Processuais e Condições da Ação, 2010, p. 230, nº 8.1).

8. Daí afirmar-se que a legitimidade ad causam aférese diante do objeto litigioso, a relação jurídica substancial [rectius: material] deduzida (…)” (Fredie Didier Jr.,  Pressupostos Processuais e Condições da Ação, 2010, p. 230, nº 8.1). Essa máxima doutrinária leva Araken de Assis à conclusão de que “toda legitimidade baseia-se em regras de direito material” (Substituição processual, em Revista Dialética de Direito Processual, 2003, nº 9, p. 10, apud Fredie Didier Jr., ob. cit., p. 230, nº 8.1).

9. Embora essa associação entre direito material e legitimidade ad causam tenha aplicabilidade restrita ao campo da legitimação ordinária, como adverte Daniel Neves, é certo que, em doutrina, tradicionalmente se afirma que serão legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante” (Daniel Amorim Assumpção Neves, Manual de Direito Processual Civil, 2012, p. 98, nº 3.2.4).

10. Assim, na medida em que o presente processo tem por objeto relação de direito material estabelecida entre a Construtora Apelante e a Apelada, é evidente a legitimidade ad causam passiva daquela, uma vez constatada, na precisa terminologia de Cândido Rangel Dinamarco, “relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa” (Instituições de Direito Processual Civil, vol. II, 2009, p. 313, nº 545).

11. Ainda que a hipoteca tenha sido constituída em favor do Banco Bradesco, segundo Réu, que participou do empreendimento na qualidade de agente financeiro, e a Construtora, primeira Ré e ora Apelante, promitente vendedora do imóvel em litígio, não possa, por si só, desconstituir a hipoteca referente ao imóvel, não há como impor referida obrigação, unicamente, contra o agente financeiro, como pretende a Apelante, tratando-se, pois, de hipótese de litisconsórcio passivo necessário. (Precedente do TJMG)

12. É inegável a legitimidade passiva ad causam da Construtora, na medida em que figura na relação de direito material posta em juízo, e, além disso, é parte legítima para liberar o ônus hipotecário que recaia sobre o imóvel.

13. O STJ, em junho de 2010, editou o Informativo de Jurisprudência nº 0438, segundo o qual, após o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda de bem imóvel, pelo adquirente, a demora na liberação do gravame hipotecário, pelo Incorporador, gera a indenização por danos morais.

14. Para o Superior Tribunal de Justiça, a demora na liberação do ônus hipotecário, pelo Incorporador, não se trata de mero descumprimento contratual, como alega a Apelante, mas de ato ilícito que deve ser reparado. (STJ, REsp 966416/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/06/2010, DJe 01/07/2010)

15. Desnecessária a prova de maiores abalos experimentados pela autora, no caso concreto, além dos decorrentes da prestação defeituosa do serviço, que por si só justificam o dever de indenizar, inclusive em danos morais.

16. Na indenização por dano moral, a correção monetária incidirá a partir do julgamento de 1º grau (Súmula 362, do STJ), com os juros de mora contados a partir da citação válida, já que se trata de relação contratual, conforme art. 405 do Código Civil.

17. Apelação Cível conhecida e improvida.

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os componentes da Egrégia 3ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado, por votação unânime, em conhecer da Apelação Cível e lhe negar provimento para manter a sentença apelada em todos os seus termos.

terça-feira, 5 de fevereiro de 2013

DISTRIBUIÇÃO DA AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA AO JUÍZO EM QUE TRAMITOU A NOTIFICAÇÃO JUDICIAL.


O LOCADOR, através de contrato de locação com prazo certo, dois anos, por exemplo, alugou ao LOCATÁRIO um imóvel para fins comerciais.

E, findo o prazo estipulado no contrato de locação, a relação locatícia foi prorrogada, por força de lei, nas mesmas condições ajustadas no contrato originário e por prazo indeterminado, tendo em vista que o LOCATÁRIO permaneceu no imóvel sem oposição do LOCADOR, nos termos da previsão do artigo 56, parágrafo único da Lei nº 8.245/91:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
GRIFOS ACRESCIDOS 

Ocorre que, alguns anos depois, passou a não mais interessar ao LOCADOR a continuidade da Locação, por isso requereu a Notificação Judicial do LOCATÁRIO, concedendo-lhe o prazo legal de 30 dias para desocupar o imóvel, amparado pela previsão legal do artigo 57 da Lei nº 8.245/91:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
GRIFOS ACRESCIDOS

O LOCATÁRIO foi notificado, porém não desocupou o imóvel voluntariamente.

Por força da não desocupação voluntária o LOCADOR propôs AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA, que deve ser distribuída por dependência à mesma Vara Cível em que tramitou a Notificação Judicial, tendo em vista que a Notificação Judicial é espécie medida cautelar prevista no artigo 873 cumulado com artigos 867 à 872 todos do Código de Processo Civil:

LIVRO III
DO PROCESSO CAUTELAR

TÍTULO ÚNICO
DAS MEDIDAS CAUTELARES

(...)

CAPÍTULO II
DOS PROCEDIMENTOS CAUTELARES ESPECÍFICOS

(...)

Seção X
Dos Protestos, Notificações e Interpelações

Art. 867. Todo aquele que desejar prevenir responsabilidade, prover a conservação e ressalva de seus direitos ou manifestar qualquer intenção de modo formal, poderá fazer por escrito o seu protesto, em petição dirigida ao juiz, e requerer que do mesmo se intime a quem de direito.

Art. 868. Na petição o requerente exporá os fatos e os fundamentos do protesto.

Art. 869. O juiz indeferirá o pedido, quando o requerente não houver demonstrado legítimo interesse e o protesto, dando causa a dúvidas e incertezas, possa impedir a formação de contrato ou a realização de negócio lícito.

Art. 870. Far-se-á a intimação por editais:

I - se o protesto for para conhecimento do público em geral, nos casos previstos em lei, ou quando a publicidade seja essencial para que o protesto, notificação ou interpelação atinja seus fins;

II - se o citando for desconhecido, incerto ou estiver em lugar ignorado ou de difícil acesso;

III - se a demora da intimação pessoal puder prejudicar os efeitos da interpelação ou do protesto.

Parágrafo único. Quando se tratar de protesto contra a alienação de bens, pode o juiz ouvir, em 3 (três) dias, aquele contra quem foi dirigido, desde que lhe pareça haver no pedido ato emulativo, tentativa de extorsão, ou qualquer outro fim ilícito, decidindo em seguida sobre o pedido de publicação de editais.

Art. 871. O protesto ou interpelação não admite defesa nem contraprotesto nos autos; mas o requerido pode contraprotestar em processo distinto.

Art. 872. Feita a intimação, ordenará o juiz que, pagas as custas, e decorridas 48 (quarenta e oito) horas, sejam os autos entregues à parte independentemente de traslado.

Art. 873. Nos casos previstos em lei processar-se-á a notificação ou interpelação na conformidade dos artigos antecedentes.
GRIFOS ACRESCIDOS
 

Sendo a Notificação uma medida cautelar, a ação principal deve ser distribuída por dependência à mesma vara cível em que tramitou a medida cautelar, nos exatos termos do que preveem os artigos 796 e 800 ambos do Código de Processo Civil:

Art. 796. O procedimento cautelar pode ser instaurado antes ou no curso do processo principal e deste é sempre dependente.

(...)

Art. 800. As medidas cautelares serão requeridas ao juiz da causa; e, quando preparatórias, ao juiz competente para conhecer da ação principal.

 

Ou seja, pela inteligência dos supracitados artigos, o Juiz que julga a medida cautelar será o mesmo que conhecerá da ação principal. O texto legal é límpido.

No mesmo sentido o Superior Tribunal de Justiça decide:

(...)
I- O processo cautelar, ao contrário do processo de conhecimento e de execução, não se destina a declarar o direito afirmado, nem a promover sua realização. A nota da instrumentalidade, que compõe sua estrutura e delimita o seu objeto, tem por escopo assegurar o resultado útil correspondente do processo principal, afastando, provisória e emergencialmente, as situações de perigo que comprometam a função jurisdicional do Estado.
II- A autonomia (procedimental) de que dispõe o processo cautelar, não retira dele o caráter acessório e dependente do processo principal (de conhecimento ou de execução) a que visa assegurar.
(...)
(REsp 777.293/RS, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2010, DJe 24/02/2010)
GRIFOS ACRESCIDOS 

 

(...)
1. Em decorrência da natureza instrumental e de seu caráter provisório, com "transitoriedade" e "não-definitividade", a medida cautelar é preparatória e dependente da ação principal, de modo que, se o mérito da controvérsia ainda não tiver sido decidido, a coisa julgada não se perfaz. Por essa razão, o processo constritivo não pode ser iniciado no bojo do processo cautelar, o qual deve ser instaurado em sede do julgamento do processo principal.
(...)
(AgRg no REsp 724.317/CE, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 10/11/2009, DJe 30/11/2009)

 

(...)
2. Por força do disposto no art. 800 do Código de Processo Civil, as cautelares preparatórias serão propostas perante o juiz competente para conhecer da causa principal.
(...)
(CC 94.810/PR, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/08/2008, DJe 21/08/2008)
GRIFOS ACRESCIDOS

 

PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO CAUTELAR PREPARATÓRIA. COMPETÊNCIA VINCULADA À DA AÇÃO PRINCIPAL. ART. 800 DO CPC. CAUSA ENTRE PARTICULARES. AUSÊNCIA DE ENTIDADE FEDERAL NO PROCESSO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. ARTIGO 109, I, DA CF.
1. A ação cautelar preparatória deve ser ajuizada perante o juiz competente para conhecer da ação principal (CPC, art. 800).
(...)
(CC 73.614/BA, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 27/06/2007, DJ 13/08/2007, p. 317)
GRIFOS ACRESCIDOS 

 

Agravo regimental. Medida cautelar. Suspensão de execução de sentença. Possessória. Instância ordinária não esgotada.
1. As medidas cautelares não constituem demandas autônomas e devem ser propostas, a teor do art. 800, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil, na instância onde tramitar, eventualmente, a demanda principal.
(...)
(AgRg na MC 8.567/BA, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2004, DJ 16/11/2004, p. 271)
GRIFOS ACRESCIDOS

 

PROCESSO CIVIL. COMPETENCIA. CAUTELAR ANTECEDENTE. INCIDENCIA DO ART. 800, CPC. RECURSO PROVIDO.
- QUANDO PREPARATÓRIAS, AS MEDIDAS CAUTELARES DEVEM SER REQUERIDAS AO JUIZ QUE SE APRESENTA COMPETENTE PARA CONHECER DA CAUSA PRINCIPAL, QUE, POR ISSO, FICA PREVENTO.(REsp 6.386/PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/1991, DJ 07/10/1991, p. 13971)

segunda-feira, 4 de fevereiro de 2013

FIANÇA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO (LEI Nº 8.245/91).


O contrato de locação de imóvel, regido pela lei 8.245/91, pode ter como garantia contratual a fiança.

A experiência profissional já nos mostrou casos em que, a partir do momento em que o fiador percebe que o afiançado não é um bom pagador, ou quando se vê cobrado, judicialmente ou não, pelas dívidas do locatário, procura fundamentações jurídicas para não arcar com a dívida do locatário.

Sobre o assunto, trazemos trecho esclarecedor do informativo nº 509 do Superior Tribunal de Justiça, acórdão da Quarta Turma:

   



DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. LEI N. 12.112/2009.

Em contrato de locação ajustado por prazo determinado antes da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período da prorrogação por prazo indeterminado se houver prévia anuência dele no contrato. A Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o prazo ajustado, a locação será prorrogada por prazo indeterminado se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador. Conforme a Súm. n. 214/STJ, “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". Todavia, diferente é a situação para os contratos de fiança firmados na vigência da Lei n. 12.112/2009, que não pode retroagir para atingir pactos anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao art. 39 da Lei n. 8.245/1991, passando a estabelecer que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Dessa forma, para os novos contratos, a prorrogação da locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário, resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. Precedente citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.