RELAÇÃO ENTRE IMOBILIÁRIA E O DONO DO IMÓVEL É REGIDA PELO CÓDIGO CIVIL, CONTRATO DE MANDATO, RECENTE PRECEDENTE DO STJ.

Trazemos hoje, um precedente do STJ, publicado em 23/04/2013, que vai interessar aos nossos leitores que trabalham em imobiliárias que alugam imóveis.

Primeiro, gostaríamos que lessem o precedente, em seguida faremos nosso comentário.

PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO CC.

1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.

2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual.

3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustração da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos.

4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do locatário e do fiador, o que se deu por ocasião da frustração do processo executivo ajuizado em junho de 2003. Tendo a presente demanda sido proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da prescrição.

5. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013)

 

Bem, muitos podem estar se perguntando por qual motivo o STJ aplicou o Código Civil e não a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locação). O fato é que o Tribunal está julgando a relação entre a administradora de imóvel e a pessoa que entrega um imóvel para que ela (imobiliária) alugue.

O STJ entende que está relação é configurada como um contrato de mandato, artigos 653 a 691 do Código Civil. O fato nos chama atenção pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor, no que pensamos que o Superior Tribunal acertou em larga medida.

Quanto a responsabilidade da administradora de imóveis, na leitura do STJ, aplica-se o artigo 667 do Código Civil, segundo o qual “O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.”

Ou seja, ao escolher o futuro locatário a imobiliária deve agir com diligência é isso que o dono de imóvel espera, e a isso que ele tem direito. E o que é diligência habitual no caso concreto? Diligência é escolher o locatário utilizando critérios objetivos que apontem que o locatário ostenta um perfil de adimplência. Por exemplo: locatário e fiadores com ausência de negativação do nome em cadastros como SERASA e SPC, que possuam renda que supere o valor do aluguel, além disso fiadores com imóvel registrado em seu nome.

Observando uma eleição objetivamente criteriosa do locatário, não há como responsabilizar a Imobiliária por falta de diligência.

Tivemos a curiosidade de procurar o Relatório do processo que ensejou o acórdão acima, e na nossa opinião parece-nos que o STJ acertou no julgamento. Pinçamos alguns trechos da descrição:

De acordo com o “CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL N. 1839/1436” trazido aos autos pelo próprio apelante (fls. 144/146), verifica-se que sobre o imóvel locado incidiu um aluguel mensal no valor de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais) a serem pagos na sede da empresa administradora (ora recorrente), situação que confirma a relação entre as partes, até porque a administradora apelante sequer questionou que era reembolsada no valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor do aluguel pelos serviços prestados.

22. Por outro lado, os documentos referidos pelo recorrente nas razões do apelo demonstram que o locatário percebia um renda mensal líquida no valor de R$ 2.369,92 (dois mil trezentos e sessenta e nove reais e noventa e dois centavos), ou seja, uma renda inferior a três vezes o valor da locação.

23. Em face de tal situação, verifica-se que o contrato firmado não atentou as regras seguidas pela administradora recorrente, na medida em que, conforme informou o seu preposto Pedro Câmara da Costa às fls. 186/187, “o locatário deve ter renda mensal superior ao triplo de valor do aluguel” (fl.187).

24. Por sua vez, ao ser ouvido em juízo, o declarante Ricardo Cabral Abreu informou que “no caso em apreço o locatário possuía fazenda e na oportunidade falou que havia um renda informal proveniente da exploração de minérios”, tendo em seguida informado que “tem proprietários que participam de negociação, outros não; não sabe informar como ocorreu nos autos”, que “não conhece o locatário, conhecendo o fiador, em virtude do mesmo ser dono de uma empresa conhecida nesta cidade, porém não tem uma relação de amizade” e que “não se recorda se chegou a dizer ao autor se a locação teria sido feita por amizade”. (fl. 220).

25. No entender desta relatoria, tais declarações somente ratificam a conclusão da má prestação do serviço prestado pela recorrente.

26. Tal conclusão se deve ao fato de que o próprio declarante reconheceu a necessidade de uma suplementação de renda para que fosse demonstrada capacidade para adimplir a obrigação decorrente da locação, aceitando as simples alegações do locatário sem exigir qualquer documento que desse embasamento àquelas, assumindo, deste modo, os riscos decorrentes de seu comportamento, ainda mais quando não restou demonstrado nos autos que tal situação teria sido comunicada ao locador (ora recorrido).

27. Estranhamente, o mesmo também diz que não sabia informar como se deu procedimento para formalização da locação e que não conhecia o locatário, em que pese, repito, ter aceito as declarações apresentadas pelo locatário, ressaltando, inclusive, que “no caso em apreço o locatário possuía fazenda” (fl. 220).

28. Assim, resta evidente que a empresa recorrente não exigiu do locatário ou do fiador a demonstração efetiva da capacidade econômica para que fosse firmado o contrato de locação e também omitiu tal situação do locador, situação que enseja de forma clara a responsabilidade daquela pelos danos sofridos pelo locador em razão da ausência da capacidade econômica do locatário e do fiador indicados pelo recorrente.

Ademais, a título de reforço de argumento, extrai-se da sentença que "a aprovação dos cadastros do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude da amizade do diretor da empresa com os mesmos" (fl. 287).

 

CÓDIGO DE NORMAS E PROCEDIMENTOS DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO DO ESTADO DO PIAUÍ

Trazemos uma boa notícia aos leitores do Estado do Piauí, a Corregedoria Geral de Justiça do Piauí, publicou no Diário da Justiça nº 7.259 de 23/04/2013 o Provimento nº 09/2013, que dispõe sobre o Código de Normas e Procedimentos dos Serviços Notariais e de Registro do Estado do Piauí, o qual já está disponível através no link: http://www.tjpi.jus.br/corregedoria/uploads/atos/655.pdf

Ainda não tivemos a alegria de concluir a leitura, muito menos a reflexão sobre o conteúdo, mas é nosso dever congratular o Eminente Desembargador Francisco Antônio Paes Landim Filho, Corregedor-Geral da Justiça do Estado do Piauí, pela iniciativa, que representa muito bem o esmero e o brilhantismo com que tem desenvolvido a função correicional.

CONTRATO DE LOCAÇÃO COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA EM CASO DE VENDA DO IMÓVEL, PRECEDENTE DO STJ.

Mais um precedente muito interessante do Superior Tribunal de Justiça, no que toca ao tema locação de imóvel, transcrito do informativo nº 515:

 

DIREITO CIVIL. DENÚNCIA, PELO COMPRADOR, DE CONTRATO DE LOCAÇÃO AINDA VIGENTE, SOB A ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA AVENÇA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

 

O comprador de imóvel locado não tem direito a proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente sob a alegação de que o contrato não teria sido objeto de averbação na matrícula do imóvel se, no momento da celebração da compra e venda, tivera inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos. É certo que, de acordo com o art. 8º da Lei n. 8.245/1991, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se, além de se tratar de locação por tempo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Todavia, em situações como a discutida, apesar da inexistência de averbação, há de se considerar que, embora por outros meios, foi alcançada a finalidade precípua do registro público, qual seja, a de trazer ao conhecimento do adquirente do imóvel a existência da cláusula de vigência do contrato de locação. Nessa situação, constatada a ciência inequívoca, tem o adquirente a obrigação de respeitar a locação até o seu termo final, em consonância com o princípio da boa-fé. REsp 1.269.476-SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 5/2/2013.

 

Até certo ponto o STJ atualiza o preceito da lei, do que se entende por publicidade, que a finalidade primeira da “averbação” da existência de contrato de locação na matrícula do imóvel. Colocamos a expressão averbação entre aspas porque, tecnicamente, a Lei de Registro Público (nº 6.015/73) prevê no artigo 167, I, 3, que “contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada” serão registrados e não averbados.  Ao leigo a distinção pode não ter muita importância, mas aos leitores que prestam concurso para Ofícios de Registro de Imóvel, a advertência é válida, pois sendo o tema abordado em uma prova dissertativa podem discorrer sobre essa corrente jurisprudencial, inclusive tecendo crítica ao legislador da Lei de Locação que pecou na falta de esmero técnico.

Avaliando a narração no informativo, percebemos que havia no contrato de locação cláusula de vigência em caso de venda, no entanto o contrato não foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de que pudesse ser oponível a terceiros. Porém, no caso concreto, o comprador do imóvel teve ciência da sobredita cláusula, daí a razão de ter sido imposto a ele respeitar a vigência do contrato de locação.

LEGITIMIDADE PARA PROPOSITURA DE AÇÃO DE DESPEJO, PRECEDENTE DO STJ.

O informativo n. 515 do Superior Tribunal de Justiça revisitou um tema muito interessante, que envolve a legitimidade para a propositura de ação de desejo por infração legal ou contratual, ou por falta de pagamento. Conforme a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, nestes caso o Autor da ação precisa ostentar a posição contratual de Locador e não de proprietário do imóvel. Segue na íntegra o texto do informativo:

 

DIREITO CIVIL. LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA A PROPOSITURA DE AÇÃO DE DESPEJO. 

O locador, ainda que não seja o proprietário do imóvel alugado, é parte legítima para a propositura de ação de despejo fundada na prática de infração legal/contratual ou na falta de pagamento de aluguéis. A Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) especifica as hipóteses nas quais é exigida a prova da propriedade para o ajuizamento da ação de despejo. Nos demais casos, entre os quais se encontram os ora analisados, deve-se atentar para a natureza pessoal da relação de locação, de modo a considerar desnecessária a condição de proprietário para a propositura da demanda. Ademais, cabe invocar o princípio da boa-fé objetiva, cuja função de relevo é impedir que o contratante adote comportamento que contrarie o conteúdo de manifestação anterior, em cuja seriedade o outro pactuante confiou. Assim, uma vez celebrado contrato de locação de imóvel, fere o aludido princípio a atitude do locatário que, após exercer a posse direta do imóvel, alega que o locador, por não ser o proprietário do imóvel, não tem legitimidade para o ajuizamento de eventual ação de despejo nas hipóteses em que a lei não exige essa condição do demandante. REsp 1.196.824-AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 19/2/2013.

         Vale acrescentar que a Lei n. 8.245 em seu art. 60 estabelece quais ações de despejo necessitam da prova da propriedade: “nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.”

REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Trataremos de um tema de ordem prática, que tem a pretensão de embasar a expedição do formal de partilha e orientar a conduta daquele que leva o referido título a um Cartório de Registro de Imóvel a fim de registrá-lo (art. 167, I, 25 da Lei nº 6.015/73).

O Código de Processo Civil é muito claro em seu art. 1.027:

Art. 1.027. Passada em julgado a sentença mencionada no artigo antecedente, receberá o herdeiro os bens que Ihe tocarem e um formal de partilha, do qual constarão as seguintes peças:

I - termo de inventariante e título de herdeiros;

II - avaliação dos bens que constituíram o quinhão do herdeiro;

III - pagamento do quinhão hereditário;

IV - quitação dos impostos;

V - sentença.

 

As peças citadas no artigo compõem o formal de forma indivisível, e são requisitos para que ele seja qualificado positivamente pelo Registro de Imóveis.

Tradicionalmente, os Juízos transcreviam o conteúdo das peças no próprio formal de partilha. Hodiernamente, algumas das peças seguem como anexo em cópia autenticada, entendemos que não há problemas que isso aconteça, trata-se uma contribuição da tecnologia em favor da celeridade.

O que precisa ficar claro é que se ao invés de trasladar o conteúdo das peças o Juízo encaminhar as peças como anexo em cópia autenticada, está constituirá de maneira inseparável o formal. Assim, não bastaria que o Herdeiro chegasse ao Cartório de Registro de Imóveis sem as mesmas. Da mesma forma o Cartório não poderia reter, após o registro do formal, os anexos explicitados pelo Juízo como parte integrante do formal, mas que seguem como cópia autenticada.

Se o Cartório pudesse reter uma das peças citadas no art. 1.027 do Código de Processo Civil, aquele em favor de quem o formal foi expedido passaria a ter consigo um título formalmente incompleto, o que para nós soa absurdo.

E se o Cartório disser que sempre fez assim? Bem, isso não é argumento que contorne a Lei.

VOLTEI

Caros leitores, espero que perdoem minha ausência.

Estou na fase final da minha pós-graduação em Direito Notarial e Registral, e a elaboração da Monografia tem consumido muito do meu tempo. Porém, a partir de hoje, volto à rotina de matérias para nosso blog.