Quando
falamos em comissão ao corretor de imóveis em compra e venda, é natural que o
senso comum indique que, se o negócio não se efetivou, não há que se falar em pagamento
de comissão ao corretor.
Porém,
o Código Civil de 2002 trouxe uma nova perspectiva aos contratos de corretagem que,
em especial, enseja três situações novas, previstas nos seguintes artigos:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não
se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração
será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com
exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que
realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou
ociosidade.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor,
e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a
corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar
após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do
corretor.
O conceito
de contrato de corretagem está previsto no artigo 772 do Código Civil:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a
outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação
de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme
as instruções recebidas.
Trazemos,
hoje, um precedente que irá interessar em muito aos nossos colegas que
trabalham com a compra e venda de imóveis. Nesse precedente fica clara a virada
de jurisprudência no STJ após o Código Civil de 2002, e diz respeito, particularmente
à aplicação/interpretação do artigo 725 do Código Civil, apreciem a leitura:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E
PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA.
1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a
assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não
se concretiza em razão do inadimplemento do comprador.
2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou
em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a
não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá
direito a remuneração.
3. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá
novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das
partes, a comissão por corretagem permanece devida.
4. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado
resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor.
5. A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal
demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter
o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por
corretagem.
6. Recurso especial não
provido.
(REsp 1339642/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 12/03/2013, DJe 18/03/2013)
Uma
pergunta inquietou-nos depois dessa leitura: A comissão é devida no mesmo valor
que seria devida se o negócio tivesse obtido êxito?
Isso
fica como assunto para um novo encontro!!