Continuando a dinâmica que propus
na minha última exposição, trago hoje a primeira parte do meu trabalho de
conclusão da pós-graduação em Direito Notarial e Registral.
1 CONCEITO, ESCOPO E PRINCÍPIOS DO
INSTITUTO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS PREVISTA NA LEI
Nº 11.977/2009
Convém fazer uma breve
explanação sobre a regularização fundiária de assentamentos urbanos prevista na
Lei nº 11.977/2009, a fim de possibilitar um claro entendimento dos demais
tópicos do presente trabalho.
O conceito e escopo
nos são dado pelo art. 46 da Lei nº 11.977/2009:
A regularização
fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e
sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de
seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno
desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado.
Na segunda parte do
supracitado artigo é possível perceber que a lei contempla uma positivação de
valores e direitos de cunho constitucional, senão vejamos: direito social à
moradia (art. 6º da Constituição Federal), função social da propriedade (art.
5º, XXIII, da Constituição Federal), direito ao meio ambiente ecologicamente
equilibrado (art. 225, caput, da Constituição Federal).
O fato de possuir a
realização de escopos explicitamente constitucionais é determinante para que a
aplicação da lei procure sempre o máximo possível de concretização.
Realmente, sendo a
constituição a base normativa do ordenamento, todo o ordenamento jurídico
existe com o intuito primeiro de realizar os valores e princípios
constitucionais. Porém, isso não impede que possamos identificar algumas leis
que são mais que reflexo, são mesmo instrumento.
A partir do conceito
do instituto já fica muito claro para nós que não é possível opor princípios de
um ramo do direito, como o registral, a uma lei que nasce com a nobre missão de
propiciar a realização de direitos de grandeza constitucional. Ora, quando
consideramos que a regularização fundiária é instrumento para a realização dos
princípios constitucionais, não há como sustentar que os princípios de um dos
ramos do direito lhe oponham resistência à sua plena aplicação.
Há regularização
fundiária de duas espécies, conforme art. 47, VII e VIII, da Lei nº
11.977/2009:
Ø regularização
fundiária de interesse social; e
Ø regularização
fundiária de interesse específico.
A regularização fundiária de interesse social, nos termos do inciso VII,
alíneas a, b e c do art. 47 da Lei nº 11.977/2009, deve recair sobre:
“assentamentos irregulares
ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos: em que a
área esteja ocupada, de forma mansa e pacífica, há, pelo menos, 5 (cinco) anos;
de imóveis situados em ZEIS; ou de áreas da União, dos Estados,
do Distrito Federal e dos Municípios declaradas de interesse para implantação
de projetos de regularização fundiária de interesse social”.
A própria Lei nº 11.977/2009 esclarece no inciso V do art. 47 que
ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) trata-se de “parcela de área urbana
instituída pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada
predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras
específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo”.
Regularização
fundiária de interesse específico é aquela na qual não se configura,
legalmente, como sendo de interesse social, assim dispõe o inciso VIII do art.
47 da Lei nº 11.977/2009.
São
princípios da regularização fundiária, nos termos do art. 48 da Lei nº
11.977/2009:
I – ampliação do acesso à terra urbanizada pela
população de baixa renda, com prioridade para sua permanência na área ocupada,
assegurados o nível adequado de habitabilidade e a melhoria das condições de
sustentabilidade urbanística, social e ambiental;
II – articulação com as políticas setoriais de
habitação, de meio ambiente, de saneamento básico e de mobilidade urbana, nos
diferentes níveis de governo e com as iniciativas públicas e privadas, voltadas
à integração social e à geração de emprego e renda;
III – participação dos interessados em todas as
etapas do processo de regularização;
IV – estímulo à resolução extrajudicial de
conflitos; e
V – concessão do título preferencialmente para a
mulher.
