CONTRATO DE LOCAÇÃO COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA EM CASO DE VENDA DO IMÓVEL, PRECEDENTE DO STJ.

Mais um precedente muito interessante do Superior Tribunal de Justiça, no que toca ao tema locação de imóvel, transcrito do informativo nº 515:

 

DIREITO CIVIL. DENÚNCIA, PELO COMPRADOR, DE CONTRATO DE LOCAÇÃO AINDA VIGENTE, SOB A ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA AVENÇA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

 

O comprador de imóvel locado não tem direito a proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente sob a alegação de que o contrato não teria sido objeto de averbação na matrícula do imóvel se, no momento da celebração da compra e venda, tivera inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos. É certo que, de acordo com o art. 8º da Lei n. 8.245/1991, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se, além de se tratar de locação por tempo determinado, o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Todavia, em situações como a discutida, apesar da inexistência de averbação, há de se considerar que, embora por outros meios, foi alcançada a finalidade precípua do registro público, qual seja, a de trazer ao conhecimento do adquirente do imóvel a existência da cláusula de vigência do contrato de locação. Nessa situação, constatada a ciência inequívoca, tem o adquirente a obrigação de respeitar a locação até o seu termo final, em consonância com o princípio da boa-fé. REsp 1.269.476-SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 5/2/2013.

 

Até certo ponto o STJ atualiza o preceito da lei, do que se entende por publicidade, que a finalidade primeira da “averbação” da existência de contrato de locação na matrícula do imóvel. Colocamos a expressão averbação entre aspas porque, tecnicamente, a Lei de Registro Público (nº 6.015/73) prevê no artigo 167, I, 3, que “contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada” serão registrados e não averbados.  Ao leigo a distinção pode não ter muita importância, mas aos leitores que prestam concurso para Ofícios de Registro de Imóvel, a advertência é válida, pois sendo o tema abordado em uma prova dissertativa podem discorrer sobre essa corrente jurisprudencial, inclusive tecendo crítica ao legislador da Lei de Locação que pecou na falta de esmero técnico.

Avaliando a narração no informativo, percebemos que havia no contrato de locação cláusula de vigência em caso de venda, no entanto o contrato não foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de que pudesse ser oponível a terceiros. Porém, no caso concreto, o comprador do imóvel teve ciência da sobredita cláusula, daí a razão de ter sido imposto a ele respeitar a vigência do contrato de locação.