RELAÇÃO ENTRE IMOBILIÁRIA E O DONO DO IMÓVEL É REGIDA PELO CÓDIGO CIVIL, CONTRATO DE MANDATO, RECENTE PRECEDENTE DO STJ.

Trazemos hoje, um precedente do STJ, publicado em 23/04/2013, que vai interessar aos nossos leitores que trabalham em imobiliárias que alugam imóveis.

Primeiro, gostaríamos que lessem o precedente, em seguida faremos nosso comentário.

PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO CC.

1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.

2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual.

3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustração da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos.

4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do locatário e do fiador, o que se deu por ocasião da frustração do processo executivo ajuizado em junho de 2003. Tendo a presente demanda sido proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da prescrição.

5. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013)

 

Bem, muitos podem estar se perguntando por qual motivo o STJ aplicou o Código Civil e não a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locação). O fato é que o Tribunal está julgando a relação entre a administradora de imóvel e a pessoa que entrega um imóvel para que ela (imobiliária) alugue.

O STJ entende que está relação é configurada como um contrato de mandato, artigos 653 a 691 do Código Civil. O fato nos chama atenção pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor, no que pensamos que o Superior Tribunal acertou em larga medida.

Quanto a responsabilidade da administradora de imóveis, na leitura do STJ, aplica-se o artigo 667 do Código Civil, segundo o qual “O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.”

Ou seja, ao escolher o futuro locatário a imobiliária deve agir com diligência é isso que o dono de imóvel espera, e a isso que ele tem direito. E o que é diligência habitual no caso concreto? Diligência é escolher o locatário utilizando critérios objetivos que apontem que o locatário ostenta um perfil de adimplência. Por exemplo: locatário e fiadores com ausência de negativação do nome em cadastros como SERASA e SPC, que possuam renda que supere o valor do aluguel, além disso fiadores com imóvel registrado em seu nome.

Observando uma eleição objetivamente criteriosa do locatário, não há como responsabilizar a Imobiliária por falta de diligência.

Tivemos a curiosidade de procurar o Relatório do processo que ensejou o acórdão acima, e na nossa opinião parece-nos que o STJ acertou no julgamento. Pinçamos alguns trechos da descrição:

De acordo com o “CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL N. 1839/1436” trazido aos autos pelo próprio apelante (fls. 144/146), verifica-se que sobre o imóvel locado incidiu um aluguel mensal no valor de R$ 850,00 (oitocentos e cinquenta reais) a serem pagos na sede da empresa administradora (ora recorrente), situação que confirma a relação entre as partes, até porque a administradora apelante sequer questionou que era reembolsada no valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor do aluguel pelos serviços prestados.

22. Por outro lado, os documentos referidos pelo recorrente nas razões do apelo demonstram que o locatário percebia um renda mensal líquida no valor de R$ 2.369,92 (dois mil trezentos e sessenta e nove reais e noventa e dois centavos), ou seja, uma renda inferior a três vezes o valor da locação.

23. Em face de tal situação, verifica-se que o contrato firmado não atentou as regras seguidas pela administradora recorrente, na medida em que, conforme informou o seu preposto Pedro Câmara da Costa às fls. 186/187, “o locatário deve ter renda mensal superior ao triplo de valor do aluguel” (fl.187).

24. Por sua vez, ao ser ouvido em juízo, o declarante Ricardo Cabral Abreu informou que “no caso em apreço o locatário possuía fazenda e na oportunidade falou que havia um renda informal proveniente da exploração de minérios”, tendo em seguida informado que “tem proprietários que participam de negociação, outros não; não sabe informar como ocorreu nos autos”, que “não conhece o locatário, conhecendo o fiador, em virtude do mesmo ser dono de uma empresa conhecida nesta cidade, porém não tem uma relação de amizade” e que “não se recorda se chegou a dizer ao autor se a locação teria sido feita por amizade”. (fl. 220).

25. No entender desta relatoria, tais declarações somente ratificam a conclusão da má prestação do serviço prestado pela recorrente.

26. Tal conclusão se deve ao fato de que o próprio declarante reconheceu a necessidade de uma suplementação de renda para que fosse demonstrada capacidade para adimplir a obrigação decorrente da locação, aceitando as simples alegações do locatário sem exigir qualquer documento que desse embasamento àquelas, assumindo, deste modo, os riscos decorrentes de seu comportamento, ainda mais quando não restou demonstrado nos autos que tal situação teria sido comunicada ao locador (ora recorrido).

27. Estranhamente, o mesmo também diz que não sabia informar como se deu procedimento para formalização da locação e que não conhecia o locatário, em que pese, repito, ter aceito as declarações apresentadas pelo locatário, ressaltando, inclusive, que “no caso em apreço o locatário possuía fazenda” (fl. 220).

28. Assim, resta evidente que a empresa recorrente não exigiu do locatário ou do fiador a demonstração efetiva da capacidade econômica para que fosse firmado o contrato de locação e também omitiu tal situação do locador, situação que enseja de forma clara a responsabilidade daquela pelos danos sofridos pelo locador em razão da ausência da capacidade econômica do locatário e do fiador indicados pelo recorrente.

Ademais, a título de reforço de argumento, extrai-se da sentença que "a aprovação dos cadastros do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude da amizade do diretor da empresa com os mesmos" (fl. 287).