INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA EM CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Ao contratar com uma construtora a promessa de compra e venda de um imóvel, as partes mantém entre si obrigações correspectivas, um tem que pagar as parcelas do preço, outro tem que entregar o imóvel. Quando a construtora rompe a promessa de entregar o imóvel, configurando-se a inadimplência, e por força disto há o rompimento do contrato, ela não terá direito de reter parte do valor pago para si, terá que devolver integralmente ao consumidor o valor pago. Há caso, inclusive, de deferimento de indenização por perdas e danos ao consumidor. Neste sentido os precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES.

1. O acórdão proferido pelo Tribunal estadual decidiu a controvérsia em consonância com a jurisprudência desta Corte que pacificou-se no sentido de considerar que, nos casos em que o rompimento do contrato de promessa de compra e venda se deu por inadimplência da construtora, e não do adquirente, afigura-se indevida qualquer retenção de parcela do preço pago.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no REsp

 912.983/ES, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/10/2012, DJe 30/11/2012)

 

 

"AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA - AGRAVO DE INSTRUMENTO JULGADO CONFORME O ART. 544,§ 3º, DO CPC - RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA - SÚMULA 168/STJ – RECURSO DESPROVIDO.

1 - É pacífico neste Colegiado de Uniformização o entendimento de que, nos Embargos de Divergência, a decisão embargada e os arestos trazidos a confronto devem guardar semelhança fática entre si, requisito inocorrente no caso sub examen.

2 - Deveras, o acórdão hostilizado tratou de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel provocada pela inadimplência da promitente vendedora-incorporadora, o que causou danos materiais e morais ao adquirente, sendo que a demandada foi condenada a devolver as prestações pagas e a suportar indenização por perdas e danos. Os paradigmas, a seu turno, cuidaram da hipótese em que a resilição do compromisso de compra e venda se deu porque o devedor não reunia mais condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora, por isso a restituição das parcelas pagas não poderia se dar em sua integralidade, ante a fixação de percentual de retenção.

3 - As Turmas de Direito Privado desta Corte Superior se posicionaram na vertente de ser inaplicável o art. 924 do CC/1916 e, por conseguinte, incabível a instituição de parcela de retenção, na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do promitente-vendedor, porquanto incide o parágrafo único do art. 1.092 do Código Civil/1916, devendo a construtora devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. Incidência da Súmula 168/STJ.

4 - Agravo Regimental desprovido." (AgRg nos EAg 616.048/RJ, Relator o Ministro JORGE SCARTEZZINI, DJ de 5.6.2006)

            

 

 

"RECURSO ESPECIAL - ARTS. 1.062 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E 1º DO DECRETO-LEI 86.649/81 - AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO E DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARA TAL DESIDERATO - INCIDÊNCIA, NO PONTO, DOS ENUNCIADOS NS. 282 E 356 DA SÚMULA/STF - AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO FIRMADA COM A FALIDA ENCOL, COM PARTICIPAÇÃO DA SUCESSORA CARVALHO HOSKEN - RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR INICIATIVA DA CARVALHO HOSKEN E ALIENAÇÃO DE IMÓVEL A TERCEIRO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS

PELO PROMITENTE COMPRADOR E RESTITUIÇÃO DO STATUS QUO ANTE - NECESSIDADE - PRECEDENTES DO STJ - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

I - As matérias relativas aos arts. 1.062 do Código Civil de 1.916 e 1º do Decreto-lei n. 86.649/81 não foram objeto de debate pelo v. acórdão recorrido, e tampouco foram opostos embargos de declaração objetivando a manifestação da Corte estadual sobre tais temas, estando, assim, ausente o necessário prequestionamento, incidindo, no ponto, o teor dos Enunciados ns. 282 e 356 da Súmula/STF;

II - A devolução integral dos valores pagos em decorrência de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção firmada com a falida ENCOL, com participação da ora recorrente CARVALHO HOSKEN, somente não é admitida na hipótese de desistência ou inadimplência do adquirente do imóvel restituído à construtora que, como ressarcimento das despesas administrativas efetuadas, faz jus à apropriação de determinado percentual do valor pago;

III - Na espécie, entretanto, o autor/recorrente efetuou o pagamento integral do imóvel antes mesmo do prazo estabelecido para a sua entrega e a inadimplência foi da ora recorrente CARVALHO HOSKEN, que resiliu unilateralmente a promessa de compra e venda do imóvel e alienou o bem a terceiro, sem que nada tenha recebido o

autor/recorrido;

IV - Desse modo, é um contra-senso que a recorrente, que assumiu expressamente as obrigações da incorporadora ENCOL, passando a ser tanto incorporadora quanto construtora, retenha parte das parcelas pagas, porquanto foi ela quem deu causa à rescisão. Precedentes.

V - Recurso especial improvido." (REsp 1.087.447/RJ, Relator o Ministro MASSAMI UYEDA, DJe de 14.4.2010)