CONDOMÍNIO EDILÍCIO COM MAIS DE UMA VOCAÇÃO – A NECESSIDADE DE ADEQUAR A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO AOS DESAFIOS DO PRESENTE.

Hoje a realidade do mercado imobiliário é muito dinâmica e requer cada vez mais uma adequação dos empreendimentos aos anseios do consumidor. Nesta esteira sugiram os condomínios clubes e, mais recentemente, os empreendimentos que mesclam a destinação residencial com a comercial. Estes empreendimentos são construídos por etapas e muitas vezes têm uma comunicação mitigada entre as áreas de destinação específica.

Neste contexto da atualidade surgem novos desafios no que toca a administração da complexa vida em condomínio.

Cumpre-nos debater a possibilidade de estabelecer subcondomínios e diversos desdobramentos que surgem deste modo de administrar um condomínio.  O tema é palpitante e muito atual.

O condomínio edilício é uma modalidade de condomínio em que surge quando uma edificação comporta “partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos” na definição do artigo 1.331 do Código Civil; o regramento legal advém do próprio Código Civil e da Lei nº 4.591/1964. Para Scavone Junior (2012, p. 683), “resta derrogada a primeira parte da Lei 4.591/1964 no que está em conflito com o Novo Código Civil que tratou da matéria nos artigos 1.331 a 1.356.”

Incumbe ao síndico, que poderá ser condômino ou não, administrar o condomínio, e o mesmo será escolhido pela assembleia, para mandato não superior a dois anos, que poderá se renovar, consoante o artigo 1.347 do Código Civil. Ocorre que administrar sozinho aquilo que, mais que condomínio, assemelha-se em proporções e problemas a uma “minicidade”, é, decerto, tarefa demasiadamente árdua e difícil. Por esta razão é preciso buscar mecanismos que facilitem a administração

De acordo com Avvad (2012, p. 197), “uma das questões de maior relevância que continuaram relegadas ao plano ordinário, sem qualquer atenção especial de parte da legislação, é a relativa às grandes edificações”. Por isso, advogamos a possibilidade de instituir espécies de subsíndicos para administrar cada um das vocações do condomínio, instituindo na prática o que podemos chamar de “subcondomínios”. A descentralização da administração do condomínio, em nossa opinião, encontra guarida da previsão do parágrafo 2º do artigo 1.348 do Código Civil segundo o qual “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.” Somado a isto, não há proibição para que, na prática, possam existir maneiras de gerir que impliquem delinear-se subcondomínios; além disso, a forma de administrar deve ser estipulada na convenção de condomínio segundo o interesse e a conveniência dos condôminos, conforme inteligência do artigo 1.334, II do Código Civil. 

Sobre o tema citamos:

Dentro do espírito do novo Código, que consagrou, dentre suas regras básicas, a plena liberdade de os condôminos estabelecerem a forma de se administrar o condomínio, foi prevista a possibilidade de serem repartidas as funções do síndico, sejam as administrativas, como, até mesmo, as de representação. (AVVAD, 2012, p. 188) 

Essa descentralização da administração é conveniente, e nós diríamos até imprescindível, principalmente, quando estamos tratando de condomínio que se configuram como empreendimentos mistos, uma parte destinada à finalidade residencial, outra à comercial, por exemplo. Cada subcondomínio terá demandas administrativas bem peculiares, tendo em vista a finalidade a que destinam. É simples compreender que os condôminos da parte comercial não poderão utilizar-se da área de lazer da parte residencial do empreendimento, e este é só um singelo exemplo das muitas incompatibilidades que vislumbramos.

Na prática podemos perceber que as partes dos empreendimentos podem até ser administradas como subcondomínios, porém, legalmente, trata-se de um único condomínio que será regido por uma única convenção condominial.  Mesmo sendo única a convenção terá a possibilidade de atender às previsões mais diversas de forma de administrar, conforme a, já citada, inteligência artigo 1.334, II do Código Civil, tudo a fim de contemplar toda a complexidade do condomínio como vemos na atualidade. De fato não vislumbramos a possibilidade em lei de que cada subcondomínio edilício tenha sua própria convenção, mas nada obsta que, dentro de uma convenção única, haja disposições que regulamentem cada um dos subcondomínios de maneira própria, atendendo às singularidades de cada um.

O fato é que, na prática, há imprescindibilidade de regras específicas para cada subcondomínio, pois seria um caos estabelecer a “lei interna do condomínio”, a convenção, sem atentar para as particularidades de cada subcondomínio. Pensamos que seria o caso, inclusive, de gerir as questões financeiras atentando para a garantia de uma autonomia a cada um dos subcondomínios. 

A realidade fática sempre caminha à frente da lei, esta vem a reboque, quase sempre, de inúmeros conflitos que surgem pela ausência de normatização adequada à realidade. Esse é o contexto atual dos grandes condomínios e, principalmente, dos condomínios mistos, porém isto não pode ser desculpa para cruzarmos os braços; pois, a sociedade espera dos operadores de direito que, para além da lei, consigam oferecer soluções, que sem ferir a lei, extraem do sistema jurídico, como um todo, a solução justa.

É com essa intenção que ousamos concluir que podemos ter subcondomínios quando for conveniente à vida condominial dos condomínios edilícios, a fim de conseguir contornar as demandas e os conflitos que cada espécie de destinação do imóvel pode gerar.

A fim de oferecer uma solução administrativa adequada sugerimos convenções de condomínio que contemplem, em capítulos próprios, os regramentos de cada um daqueles que chamamos de subcondomínios. 

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. 3. ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2012. 667 p.

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591compilado.htm> Acesso em 12 dez. 2012.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm> Acesso em 12 dez. 2012.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 5. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2012. 1345 p.