O contrato de locação de imóvel,
regido pela lei 8.245/91, pode ter como garantia contratual a fiança.
A experiência profissional já nos mostrou
casos em que, a partir do momento em que o fiador percebe que o afiançado não é
um bom pagador, ou quando se vê cobrado, judicialmente ou não, pelas dívidas do
locatário, procura fundamentações jurídicas para não arcar com a dívida do
locatário.
Sobre o assunto, trazemos trecho
esclarecedor do informativo nº 509 do Superior Tribunal de Justiça, acórdão da
Quarta Turma:
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR
PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS. LEI N. 12.112/2009.
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Em contrato de locação ajustado
por prazo determinado antes da vigência da Lei n. 12.112/2009, o fiador
somente responde pelos débitos locatícios contraídos no período da
prorrogação por prazo indeterminado se houver prévia anuência dele no
contrato. A Lei
n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) prevê em seus arts. 46 e 50 que, findo o
prazo ajustado, a locação será prorrogada por prazo indeterminado se o
locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador. Conforme a Súm. n. 214/STJ, “o fiador na locação não
responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".
Todavia, diferente é a situação para os contratos de fiança firmados na
vigência da Lei n. 12.112/2009, que não pode retroagir para atingir pactos
anteriores. Referida lei conferiu nova redação ao art. 39 da Lei n.
8.245/1991, passando a estabelecer que “salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva
devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado,
por força desta Lei”. Dessa forma, para os novos contratos, a prorrogação da
locação por prazo indeterminado implica também prorrogação automática da
fiança (ope legis), salvo pactuação em sentido contrário,
resguardando-se, evidentemente, durante essa prorrogação, a faculdade do
fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória.
Precedente citado: EREsp 566.633-CE, DJe 12/3/2008. REsp 1.326.557-PA, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2012.
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