Em
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, duas situações são bastante comuns:
primeiro, o promitente comprador perde sua capacidade de arcar com as prestações
do imóvel e rescinde o contrato; segundo, o promitente vendedor descumpre os
prazos de entrega do imóvel e, por conta disso, o promitente comprador rescinde
o contrato. Lendo o relatório e o voto do Relator dos Embargos de divergência
em agravo (EAg) nº 1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012, colhemos posições relevantes do Superior
Tribunal de Justiça sobre estas situações.
Do voto do
Relator Sidnei Beneti, nos Embargos de divergência em agravo (EAg) nº 1138183/PE,
destacamos os seguintes trechos:
Nos
Embargos de Divergência em Recurso Especial 59.870⁄SP, Relator o Min. BARROS
MONTEIRO, julgado em 10.4.2002, esta Seção decidiu que "o compromissário comprador que deixa de cumprir
o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de
promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas",
consignando o voto condutor, ainda, que "a restituição não deve operar-se de modo integral, mas com
a dedução de 25% (vinte e cinco por cento), consideradas não só as
despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento, mas também a
circunstância de que, no caso, foi a autora quem teve a iniciativa de romper o
pactuado".
Este
é o precedente que fundamenta toda a jurisprudência posterior sobre o tema da
Corte.
(...)
6.-
Ocorre que, a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "a rescisão de promessa de compra e venda de
imóvel, na hipótese em que o promissário-comprador deixa de pagar as prestações
e continua na posse do imóvel, enseja ao promissário-vendedor o direito à
indenização pela posse do imóvel" (REsp 590.209⁄RS, Rel. Min. NANCY
ANDRIGHI, DJ 6.12.2004).
Ainda nesse
sentido: REsp 688.521⁄DF, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJ 28.4.2008; AgRg
no AgRg no REsp 982.176⁄MG, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 3.3.2008;
REsp 416.338⁄RJ, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ 2.6.2003; REsp 489.057⁄PR, Rel.
Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, DJ 24.11.2003; REsp 400.336⁄SP, Rel. Min.
NANCI ANDRIGHI, DJ 14.10.2002; entre outros.
(...)
8.- Realmente
firmou-se o entendimento de que é possível ao comprador a alegação de
insuportabilidade das prestações e a devolução dos respectivos valores,
todavia, deve ser lembrado que é defesa a sujeição do efeito do negócio
jurídico ao puro arbítrio de uma das partes (Art. 122 do Código Civil). Por
essa razão há o percentual de
retenção.
O percentual de retenção tem caráter
indenizatório e cominatório. E não há diferenciação entre a utilização ou não
do bem ante o descumprimento contratual.
A eventual ocupação do imóvel não influi nas "despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento" (EREsp 59.870⁄SP).
(...)
Assim,
certamente, a construtora
vendedora encontra-se cumprindo com o que foi pactuado, isto é, segue o
cronograma de obras para entrega na data prevista contratualmente, claro, já de
ciência do comprador. Se assim não fosse, o vendedor estaria descumprindo a
avença e o comprador poderia denunciar o contrato requerendo a devolução
integral dos valores pagos (vide REsp 1.129.881⁄RJ, Rel. Min. MASSAMI
UYEDA, DJe 19.12.2011).
(...)
10.-
Não há, portanto, motivo para penalizar a parte que está cumprindo com a
obrigação assumida, pelo simples fato do imóvel não ter sido ocupado. O
descumprimento contratual deve ser evitado e a retenção de 25% pela vendedora
do que foi pago pelo comprador cumpre bem com o papel indenizatório e
cominatório. Contrario sensu, a redução do percentual, nesses casos, pode
servir de incentivo à desistência de compradores incautos antes da entrega do
imóvel.
Já o comprador que ocupa o imóvel, somente
terá de pagar indenização pelo uso a partir do momento que não cumpre com a
obrigação assumida, isto é, o pagamento das prestações.
11.-
Ante tais lineamentos, tem-se que deve haver a continuidade da adoção do
percentual fixo de 25% para o caso de resilição unilateral por
insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da
entrega⁄ocupação da unidade imobiliária.
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