Fundamentação legal e doutrinária do direito de Adjudicação Compulsória.

A previsão de adjudicação compulsória nasce no contexto de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que o promitente comprador paga o preço, mas, mesmo assim, não é lavrada a escritura de compra e venda de imóvel. Nas palavras de Pedro Elias Avvad, nesses casos:

“a compra e venda se fará através de um procedimento judicial denominado adjudicação compulsória, que possibilita a execução coativa do contrato definitivo, ou seja, a obrigação de contratar.” (AVVAD, Pedro Elias, Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. 3. ed., rev. e ampl. Rio de Janeiro: 2012. p. 475) 

A primeira base legal de regramento da adjudicação compulsória foi o longínquo Decreto-Lei nº 58/1937, através de seus artigos, 15, 16 e 17:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.

§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. 

§ 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação.

§ 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste (sic) artigo caberá o recurso de agravo de petição.

§ 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste (sic) artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos.

Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda.

Parágrafo único. Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo este (sic) pelas despesas judiciais e custas do depósito.

 

As lides foram, ao longo dos anos, sendo apresentadas ao Poder Judiciário e com o passar do tempo o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 239, segundo a qual: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” (Súmula 239, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/06/2000, DJ 30/08/2000 p. 118)

A partir disso, a doutrina conclui:

“Basta, agora, que o título reúna todas as condições essenciais do contrato de compra e venda e se demonstre a quitação do preço para que o promissário comprador se habilite a adjudicar o imóvel, obtendo, judicialmente a transferência do domínio.” (AVVAD, Pedro Elias, Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. 3. ed., rev. e ampl. Rio de Janeiro: 2012. p. 476)

 

Em um novo passo do legislador brasileiro, o Código Civil de 2002 passou a prevê em seu artigo 1.418 que:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

GRIFOS ACRESCIDOS.

 

Nesta mesma toada, o Código de Processo Civil contempla a previsão processual adequada na qual se insere a prestação jurisdicional apta a dirimir a lide, que vem a estar no artigo 466-B:

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

GRIFOS ACRESCIDOS.