Deve-se
demonstrar que a empresa Ré ostenta qualificações empresariais que atraem a
previsão legal de dispensa de certidões negativas, quando da formalização da
compra e venda perante o Registro de Imóveis, do que decorre que a adjudicação compulsória
do imóvel deva também ser Registrada com a dispensa de certidões de que trata o
artigo 257 do Decreto nº 3.048/1999:
Art.
257. Deverá ser exigido documento comprobatório de inexistência de débito
relativo às contribuições a que se referem os incisos I, III, IV, V, VI e VII
do parágrafo único do art. 195, destinadas à manutenção da seguridade social,
fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:
I - da empresa:
(...)
b) na alienação
ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;
(...)
§
8º Independe da apresentação de
documento comprobatório de inexistência de débito:
IV
- a transação imobiliária referida na alínea "b" do inciso I do caput,
que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou
loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis
destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja
contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do
ativo permanente da empresa.
A dispensa de Certidões Negativas também
decorre da Portaria
Conjunta PGFN/RFB nº 3, de 2 de Maio de 2007, publicada no DOU de
2.5.2007 Edição Extra, que dispõe sobre a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional e dá outras providências, que, em seu
artigo 16, prevê:
Art.
16. Fica dispensada a
apresentação de certidão conjunta na alienação ou oneração, a qualquer título,
de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore
exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento
ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis
destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente
lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo
permanente da empresa.
Parágrafo
único. A certidão a que se refere este artigo será substituída por declaração,
que constará do registro do imóvel, prestada pela pessoa jurídica alienante, sob
as penas da lei, de que atende às condições mencionadas no caput, relativamente
à atividade exercida, e que o imóvel objeto da transmissão não faz parte de seu
ativo permanente.
No sentido da dispensa de certidões em caso de
adjudicação compulsória vem decidindo a jurisprudência do Conselho Superior da
Magistratura de São Paulo:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente –
carta de adjudicação –apresentação de CND do INSS e da Receita Federal –
exigência de absoluta impossibilidade de cumprimento pelo recorrente –
excepcionalidade demonstrada - Recurso provido. (Apelação Cível nº 0000004-82.2011.8.26.0315,
Relator Des. JOSÉ RENATO NALINI. Conselho
Superior da Magistratura de São Paulo)
Registro de Imóveis - Dúvida inversa julgada procedente - Negativa de
registro de carta de sentença expedida em ação de adjudicação compulsória – Ausência de certidões negativas de débitos
previdenciários expedidas pelo INSS e de débitos de tributos e contribuições
federais, expedidas pela Secretaria da Receita Federal - Objeto social da
alienante – Elementos no sentido de que a coisa não integra o ativo permanente
da pessoa jurídica (Portaria Conjunta
PGFN/SRF no. 3, de 2 de maio de 2007, art. 16) – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.
(Apelação Cível nº
0012889-16.2010.8. 26.0590; Relator: Desembargador Maurício Vidigal; Conselho
Superior da Magistratura de São Paulo)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente –
Carta de Adjudicação – Exigência pelo Registrador da apresentação de CND do
INSS e da Receita Federal para o registro – título judicial suscetível
de qualificação registrária – Providência, todavia, de absoluta
impossibilidade de cumprimento pela recorrente – excepcionalidade demonstrada –
Dispensa justificada.
(Apelação Cível nº 0021798-28.2011.8.26.0100; Relator Des. JOSÉ RENATO NALINI. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente –
carta de adjudicação –apresentação de CND do INSS e da Receita Federal –
exigência de absoluta impossibilidade de cumprimento pelo recorrente –
excepcionalidade demonstrada - Recurso provido.
(Apelação Cível nº
0034757-65.2010.8.26.0100; Relator
Des. JOSÉ RENATO NALINI. Conselho
Superior da Magistratura de São Paulo)
Além
das ressalvas legais de apresentação das certidões negativas do INSS e da
Receita Federal, vemos que os precedentes também são favoráveis à dispensa das
citadas certidões quando a exigência é de impossível cumprimento pelo
adjudicante, por estar fora de seu alcance compelir a empresa promitente
vendedora a regularizar suas pendências fiscais e previdenciárias a fim de
obter certidões negativas. Pensar o contrário seria penalizar a parte mais
fraca da relação, o
promitente comprador, que por uma culpa que não é sua, é impedido de obter a
adjudicação do imóvel pelo qual regularmente pagou. Ou seja, seria consagrar
uma total injustiça, o promitente comprador paga e tem o registro da
adjudicação impedido, por um agir não muito responsável ou leal da Construtora,
que não se regulariza perante o INSS e a Receita Federal, cerceando o exercício
justo de um direito.
Nos
precedentes citados os relatores estavam atentos a essa questão, inclusive
aplicando disposição legal, do artigo
198 da Lei nº 6.015/73, para afastar exigência de impossível cumprimento
pelo interessado. Aconselho que o colega advogado leia a íntegra dos julgados.
O
colega advogado deve ainda provar que os lotes faziam parte do ativo circulante
da Empresa promitente vendedora.
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