Locação de bem imóvel, regido pela Lei nº 8.245/1991 – dever de pagar IPTU e legitimidade ativa para propor ação de repetição de indébito.

Sobre locação de imóvel, há uma estipulação bastante comum entre os contratantes, segundo a qual as partes convencionam que o locatário arcará com a despesa de IPTU incidente sobre o imóvel. Esta é uma estipulação possível e legal, precisa ser expressa, porque no silêncio do contrato caberá ao locador o dever de arcar com o supracitado imposto, assim dispõe o artigo 22, VIII, da Lei nº 8.245/1991.

Mas se o locatário, por engano, pagar duas vezes o IPTU de 2012, por exemplo, não poderá, segundo o Superior Tribunal de Justiça, exigir a repetição do indébito, ou seja, do valor que pagou, mas não devia. Na linha de recente precedente do STJ, noticiado no informativo nº 506, somente o proprietário tem legitimidade ativa ad causam para propor ação de repetição de indébito contra o Município, não a possuindo o locatário, inteligência do artigo 123 do Código Tributário Nacional. Assim noticiou o STJ:

DIREITO TRIBUTÁRIO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU. LEGITIMIDADE ATIVA.

Apenas o proprietário do imóvel tem legitimidade ativa para propor ação de repetição de indébito de IPTU. A relação tributária estabelecida entre a Fazenda e o proprietário do imóvel (art. 34 do CTN) prevalece sobre qualquer estipulação contratual que determine que terceiro arcará com o pagamento de IPTU, pois a referida avença não é oponível à Fazenda. Segundo o art. 123 do CTN, convenções particulares relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos não modificam a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes. Precedente citado: AgRg no REsp 836.089-SP, DJe 26/4/2011. AgRg no AgRg no AREsp 143.631-RJ, Rel. Min. Benedito Gonçalves, julgado em 4/10/2012.

 

Porém, há exceções para este entendimento, no próprio âmbito do STJ, se e quando o carnê de IPTU é emitido em nome do locatário, temos uma particularidade, que aponta para a legitimidade ativa ad causam do locatário para as ações de repetição de indébito, neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO LOCATÁRIO. CARNÊ DO IPTU ENVIADO AO LOCATÁRIO, EM SEU NOME. ATO DA ADMINISTRAÇÃO. QUESTÃO RELEVANTE. OMISSÃO AO ART. 535 DO CPC CARACTERIZADA.

1. O STJ entende que a ausência de manifestação do Tribunal de origem a respeito de matéria relevante para a solução da lide, mesmo com a oposição de embargos declaratórios, importa em violação ao art. 535 do CPC.

2. No caso dos autos, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em ação de repetição de indébito do IPTU, decidiu que o locatário não tem legitimidade ad causam para o ajuizamento da ação.

3. A jurisprudência do STJ entende que o locatário não tem legitimidade ativa para a ação de repetição de indébito tributário do IPTU, uma vez que, à luz do art. 34 do CTN, o "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título", não se admitindo, por outro lado, nos termos do art. 123 do CTN, que convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, possam modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

4. O caso, contudo, traz peculiaridade que não autoriza a aplicação dos precedentes jurisprudenciais do STJ sobre a legitimidade ativa ad causam do locatário. É que os carnês do IPTU foram enviados ao locatário, em seu nome.

5. A modificação do sujeito passivo da obrigação tributária foi realizada por ato da administração tributária, única responsável pelo procedimento do lançamento tributário.

6. Assim colocada a questão, forçoso reconhecer que a peculiaridade de o carnê ter sido enviado para o locatário, em seu nome, tem relevância jurídica suficiente para que o Tribunal de origem se pronunciasse a respeito.

7. O não pronunciamento do Tribunal de origem sobre essa peculiaridade ganha mais relevo se considerados os recentes debates ocorridos no âmbito da Primeira Turma do STJ a respeito da matéria, nos quais ficou assentado que "não se pode negar ao locatário, que efetivamente recolheu a título de imposto um valor indevido, a legitimidade para propor demanda visando a haver a sua restituição.

Tal legitimidade não decorre da sua condição de contribuinte, que não existe, mas da sua condição de credor do valor recolhido, que existe, já que o referido valor saiu indevidamente do seu patrimônio" (REsp 797.293/SP).

8. Agravo regimental não provido. (AgRg no AgRg no REsp 1131379/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/03/2010, DJe 25/03/2010)