Dispensa de certidões negativas de empresa que vendeu imóvel, quando da adjudicação compulsória de imóvel.

Quando uma empresa aliena ou onera um bem imóvel ou direito a ela relativo deve, nos termos do artigo 47, § 1º, II da Lei nº 8.212/91, apresentar Certidão Negativa de Débito-CND do INSS e da Receita Federal.

Essa certidão será inexigível quando a alienação ou oneração “envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa”, consoante art. 257, § 8º, inciso IV, do Decreto 3.048/99.

No mesmo sentido o art. 16 da Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 3, de 2 de Maio de 2007, ao estabelecer que “fica dispensada a apresentação de certidão conjunta na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa.”

O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo dá passos mais largos e estabelece em um julgamento de recurso em procedimento de dúvida no qual o Oficial de Registro negou o registro da carta de adjudicação expedida ao final de processo judicial de adjudicação compulsória.

Importante ler com atenção o trecho do acórdão:

Apelação Cível nº 0000004-82.2011.8.26.0315

Apelante: Valdir Geraldo Saccon

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Laranjal Paulista

VOTO Nº 20.883

(...)

 “A exigência, conquanto legal, é de impossível cumprimento pelo recorrente, porque fora de seu alcance, haja vista que não tem como obrigar a empresa vendedora a regularizar sua situação junto ao INSS ou à Receita Federal.

E, mantida a recusa do Oficial, outra saída não lhe restará a não ser ajuizar ação de usucapião, que fatalmente será julgada procedente, principalmente em razão do trânsito em julgado da r sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória.

Ressalte-se a impossibilidade do reconhecimento da aquisição por usucapião nesta ação, como pretendido pelo apelante, em virtude da natureza administrativa deste processo de dúvida.

Ocorre que a ação de usucapião, além de movimentar desnecessariamente a máquina do Judiciário - pois serviria apenas reafirmar, ainda que por outro título, o que já foi reconhecido pela r sentença da ação de adjudicação compulsória - traria ainda mais prejuízos ao recorrente, notadamente em virtude do tempo, uma vez que, como se sabe, apenas seu ciclo citatório não raro leva anos para ser concluído.

É importante frisar, também, que a usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade, o que dispensaria a apresentação das certidões ora exigidas para o registro da sentença. Assim, a manutenção da recusa serviria apenas para postergar, com elevados custos ao interessado, o registro ora perseguido, que será alcançado da mesma forma ora pleiteada, isto é, sem a apresentação das certidões negativas de débito.

Diante desse quadro excepcional, mostra-se possível a aplicação da ressalva contida no art. 198, da Lei nº 6.015/73, que autoriza o juiz a afastar exigência de impossível cumprimento pelo interessado.”

(...)

Para nós decisão é irretocável, mostra um órgão comprometido com a sociedade e a solidez do sistema econômico, mostra profundo conhecimento do Direito Registral, e, sobretudo, uma preocupação em oferecer respostas céleres, sem eternizar demandas judiciais. A decisão reconhece um direito cristalino, sem precisar ficar refém de uma empresa que lhe vendeu um imóvel, mas não tem capacidade administrativa/financeira de ostentar uma certidão negativa de INSS e Receita Federal. Não é justo comprar, pagar e não conseguir registrar. Concordam?

Fiquem atentos à interpretação do artigo 198 da Lei nº 6.015/73, não se trata de um caso em que o apresentante não concorda com a exigência, mas um caso em que é impossível a ele satisfazê-la, cabendo ao juiz, diante desta impossibilidade, afastá-la. Parece-me justo, e a vocês também parece?