Uma das formas mais comuns de
garantia em contrato de locação é a
fiança. Através da fiança uma pessoa (o fiador) compromete-se a pagar a dívida
de outra pessoa (o afiançado), caso esse não pague o que deve a um terceiro,
que chamamos de credor. Ou nas técnicas palavras do art. 818 do Código Civil: “pelo contrato de fiança, uma pessoa garante
satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo
devedor, caso este não a cumpra.” Essa última parte do dispositivo implica na
existência de benefício de ordem, que pode ser afastado por expressa
disposição contratual.
O que nos leva a escrever sobre o assunto é
que o Superior Tribunal de Justiça destacou em seu site hoje notícia segundo a
qual “é possível a
exclusão dos fiadores do polo passivo da execução, por conta de transação entre
credor e devedor feita sem a anuência daqueles”.
É muito comum, no âmbito dos contratos de
locação, principalmente quando da extinção do contrato locatício, haver
transações entre locador e locatário para, por exemplo, parcelar os débitos que
restaram do vínculo. Cumpre alertar, na esteira do art. 819 do Código Civil,
segundo o qual a fiança “não admite interpretação extensiva.”, que no acordo de
transação de débitos decorrentes da relação locatícia deve-se exigir a
assinatura dos fiadores no documento de transação, sob
pena de, uma vez não cumprido o acordo, quando da execução judicial, ver os fiadores
conseguindo exonerar-se da obrigação que foi transacionada.
Importante
perceber que mesmo que o acordo tenha sido feito simplesmente com um desconto
no valor total da dívida ou com facilitação de parcelamentos, o Superior Tribunal
de Justiça (STJ) equipara essas situações que, nesse caso, vêm a ser de moratória
e transação, para concluir que o fiador, em um caso ou em outro, precisa anuir
expressamente com o acordo.
No caso noticiado
pelo STJ, o acordo foi feito em sede de um processo de execução, mas a razão de
decidir, que é a impossibilidade de interpretar extensivamente o contrato de
fiança, pode alcançar também os acordos feitos quando da extinção do contrato de
locação, nos quais há transação ou moratória no que diz respeito a débitos que
decorreram da relação locatícia.
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